最严楼市调控后银行新玩法：固定利率房贷悄悄回来了
这个十一假期，22城接踵而至的调控政策，不仅打乱了买卖双方的心理预期，也打乱了银行的节奏。
券商中国记者注意到，尽管很多城市房贷的准入门槛都有所提高，但银行整体的预期并未改变。“现在好的企业客户不好找，房贷门槛抬高虽然减少了总的客群数量，但符合条件的客户仍然是优质的。另外，我们判断未来一两年内利率中枢是趋于下行，房贷是比较合适的投放标的。”一位城商行总行人士对记者说。
市场一团乱麻之际，一些银行甚至干脆取消了常见的浮动利率贷款合同，只向符合条件的客户提供固定利率房贷产品，希望在利率下行周期内提前锁定收益。
固定利率房贷重出江湖
事实上，固定利率房贷并不是件新鲜事。早在2006年作用，包括光大、建行、招行在内的不少银行都推出过固定利率住房贷款产品。即购房者与银行通过合同方式在一定期限内锁定房贷利率，期限内利率不再随央行调整而调整。而一旦签署合同，如果购房者想修改合同或者提前还贷，则须支付一定的违约金。
华南地区某城商行个金部负责人对记者表示，当时的固定利率房贷主要适合四类人：有升息预期的人、具有稳定未来收入的人、申请二套房贷款的人以及出于投资目的购房的人，其中最关键的就是“升息预期”。
他表示，站在购房者的角度，应该是处于一个加息周期内，签订固定利率住房贷款合同是有利可图的。但从银行角度来说，固定利率房贷却只有在降息周期中比较有利。原因很简单，资产端的收益固定之后，负债端的成本越来越低，相对应的息差空间才会拉大。
“但在市场竞争比较激烈的情况下，这不是一个进攻的策略，而只是防守。采取这种策略的银行，房贷的市场份额以及占本行资产的比例都不大，希望有限的资源回报最大化。”一位资深银行从业人士对记者称。
该人士表示，采取这种定价策略最显著的特点，是银行有比较强烈的利率下行预期。“换个角度去看，也可以理解成不敢涨价的替代策略，客户的成本是固定的，只是银行预期未来自己的资金成本会下来。”
政府项目早已大量运用
业内人士表示，固定利率房贷重新出现并非偶然，去年以来政府类公司贷款已有很多类似案例。
中部地区某城商行一位高管对记者表示，该行去年起在很多政府类项目中均采用了固定利率合同，目前来看收效良好，“主要也是对未来利率走势的判断比较准确，去年上半年整个市场普遍的利率水平都在8%-10%左右，政府也愿意和我们锁定未来几年的成本。但现在来看，市场资金成本降到3%-4%，我们的盈利空间一下子就很大了。”该人士表示。
事实上，这与各家银行在每年四季度就在全力筹备的“开门红”颇有相似之处：出于收益压力，早投放，早收益;投放领域则偏向政府平台项目等，锁定合同收益。
这也导致了近年来一季度或者说一月份新增人民币贷款在全年贷款中占据重要比例。
以今年为例，今年一月新增人民币信贷2.5万亿，创单月最高历史记录，这其中有上年末积累信贷需求集中释放的季节性冲贷因素，也有银行“早投放、早收益”的考虑，但更关键的，还是在于长端收益率的下降和政府项目上马。
业内人士告诉记者，主要股东为地方政府的城商行，类似策略的运用在本轮降息周期中更为普遍。“所以从近期香港和内地上市的城商行报表中可以看到，在全行业利润增速不高的情况下，他们的盈利空间普遍很好，这种资产重定价的周期差是主要原因。否则，现在的环境下上哪去找这么好的资产?”某股份行投行部副总经理对记者说。
事实上，不只是银行人士如此判断未来利率走势，很多券商宏观分析师也持类似看法。国信证券宏观分析师董德志就认为，经济增长从第二产业驱动转向第三产业驱动后，单位经济增速对资本投入的需求大幅降低，因此无论是经济增速绝对变化、变化趋势，还是经济转型的结构变化，均支持我国长期利率中枢下行。