如何投资酒店式公寓 你真的懂吗？
近日，上海的酒店式公寓因一则限购传言致成交量暴涨，仅6月就同比涨102%。将来随着外围区域住宅价格越来越高，购房者或者投资者也会更多考虑酒店式公寓。
但不少人在购置酒店式公寓时，会产生一些疑问，比如酒店式公寓怎么选?购置前需要注意哪些问题等?对此，国内知名财富管理机构嘉丰瑞德的金融产品总监Frank给出详细的解释。
一、什么是酒店式公寓?
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。但酒店式公寓除了地段、价格上有区别外，其余的都差不多。事实上，不同的酒店式公寓在产权年限上有所区别。
用地性质决定了酒店式公寓的产权性质：
①商服用地：使用年限是40年，对应的房子产权年限40年;
②办公和综合用地：使用年限为50年，对应的房子产权年限50年;
③居住用地：使用年限为70年，对应的房子产权年限70年;
Frank提醒，市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。而很多70年产权的酒店式公寓属住宅性质，而非商业性质，是限购对象。
二、酒店式公寓怎么选?
酒店式公寓怎么选，关键看三点：
1、配套设施。
酒店式公寓一般都是精装修的，也会配齐各种电器，消费者拎包即住。
但不同的酒店式公寓对于这些设施的配置也有所不同，配置得越好对投资者来说未来也更容易租出去。
此外，周边的配套设施也同样重要。
2、投资回报率。
目前市场上，并不是所有的酒店式公寓都有高额的投资回报率。在购置前，投资者应当适当计算一下，选择一个回报率相对更高的酒店式公寓。
如果嫌麻烦，也可间接性投资，选择市场上已有的一些房产投资的项目，比如在白领公寓方面有瑞·公寓项目投资计划等，投资标的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之间。
3、区域选择(地段现状和前景)。
区域的问题，这对投资者来说尤其重要。因为要考虑到未来能更快地租出，嘉丰瑞德金融产品总监Frank建议，投资者尽可能选择商圈成熟且交通设施又比较完善区域进行投资。另外，区域的前景也需要考虑，一旦该区域将来发展得好，那房子升值或是方便转手的可能性也会增大。
三、购置前注意哪些问题?
1、查看各种证件
不同酒店式公寓，产权年限也不同。购房者或是投资者可要求开发商出具相关证件，比如《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》等来详细了解相关信息，同时也可避免购到违规出售的房产。
2、了解税费
商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。
所以一旦要出手转让定要提前了解这些税费。
3、隐性成本
公寓不同于普通住宅，还含有一些隐性成本在其中，如契税和公共维修基金、中介费等。此外，当房屋空置时，很多人以为就不产生费用了，降低成本。但实际上，在房屋空置期间，没人入住，就意味着没有租金收入，那何来收益?
Frank建议在淡季期间，公寓的空置期要控制在2个月左右，以免造成更多损失。
4、使用成本较高
酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物业费，一般是住宅的2倍以上。因此，这些成本你也需要考虑。
在房价居高不下的情况下，酒店式公寓确实是个不错的投资渠道，不过大家可以货比三家，选择一个更为合适的公寓进行投资，亦或者交给机构投资公寓，你间接式投资，轻松坐等拿投资回报，也是非常不错的投资思维。
“不限购，不限贷”，政策将公寓定性为生活性服务业，目前国家将在税收、融资等方面给予支持。错过了10年前房价，当下公寓投资不容错过!