险资与地产在一起 银行去哪儿？
从股权到项目，从资金投入到联合开发，险资正在以前所未有的速度和规模进入地产业。就在市场还在热衷探讨前海人寿夺取万科第一大股东之时，安邦保险斥资78亿港元收购远洋地产20.5%的权益，成为第二大股东，与此同时，安邦再度举牌万科，持股超过5%。而在险资入股上市房企的同时，房企也在保险业跑马圈地。保险公司与上市房企联姻，对上市房企和银行来说，究竟意味着什么?
近来，安邦、前海等险资频繁举牌地产股。险资联姻房地产，让外界产生了更多联想。与这种火热相比，银行、信托等却陷入一个低潮。
一位刚从全国某股份制银行成都分行副行长位置跳槽到一家信托公司任成都分公司总经理的经济学博士深有感触地说，目前银行基于风控还在上浮对房地产贷款限额，大量险资进入地产，对银行不是一件好事。
在一位地产私募高管看来，险资布局地产对房企而言多了一个低成本渠道，但仅限于前50强，更多中小房企仍需其他渠道。
金融与地产“冰火两重天”
今年3月份以来，央行接连降息、降准，一线房企相对以往的销售回款明显加速，资本市场也颇为给力，除了定增再融资开闸之外，即便是重大资产重组附加配套再融资也可实现1：的比例。
上市房企发债融资也呈井喷之势，其资金成本也成下行趋势，比如万科此前发行的一只公司债资金成本仅3.5%，已低于同期的国债收益率。即便是海外上市的内房股，也回归境内频繁发债。
今年3季度以来，“资产配置荒”席卷全行业，成为一个热门话题，这与两年前国内金融体系的流动性紧张形成了截然相反的局面。
上述经济学博士说，中国经济明年增速还会进一步放缓，也将是银行不良资产呆坏账风险暴露非常明显的一年，目前银行参与合作较多的是政府平台公司或项目贷款，比如当前较热的PPP项目。
“目前，银行还在继续上浮对房地产的贷款限额。”上述经济学博士介绍说，虽然决策层针对房地产提出了意在“去库存”的“歼灭战”，但房地产区域性、结构性风险仍不容忽视。
从房地产信托规模来看，截至今年3季度末，涉及房地产的信托余额为1.28万亿元，占信托总规模的8.96%，但去年底时，该项余额接近1.31万亿元，占信托总规模的10.04%。
作为房地产信托创新方向之一的基金化房地产信托，去年底时余额约为119.4亿元，但今年三季度末时余额已降至42.3亿元。
与之相比，险资大肆布局地产，除了安邦保险、前海人寿等举牌万科等大蓝筹地产股之外，像平安不动产频繁参与房企拿地、地产项目收购等，被业内称之为“隐形地主”。
险资跑马圈地
当前，银行、信托等针对房地产融资呈加速收缩之势，这让险资放开手脚，试图跑马圈地。险资成本虽低廉，但也并非看上什么就投什么。
五牛基金高级投资副总裁陈国华向《每日经济新闻》记者表示，在房地产行业，与银行、信托、基金子公司等间接融资渠道相比，险资往往以股权投资形式直接为房企注入了低成本资本。
去年，成都江宇天府城一度陷入开发困局，华夏人寿后来直接出资2700万元参股其项目公司，今年引入金地物业后被盘活。
从平安不动产来看，除了入股房企成为战略投资者之外，更多的动作是与房企组成联合体拿地或后续参与成立项目投资公司。
去年，保监会已发布了“国发〔2014〕29号”文件，意在推动险资参与设立资产证券化，直接对接存量资产。令外界担忧的是，随着险资巨头大举渗透，房地产会不会被其“通吃”?银行系甚至券商资管、基金资管等也会被逼出局?
上述经济学博士认为，大量险资进入地产，这对银行、信托都不是一件好事。他举例说，几个星期前，某保险公司分行老总过来跟他一起洽谈项目合作，但后来没音讯了，人家直接投其他项目上了。
不过，四川信托研究部一位不愿具名的人士并未感到过分悲观，他告诉《每日经济新闻》记者，这可能有一定影响但不绝对，像恒大通过集团发债成本很低，但为了加快推进个别项目建设，集团基于统一调配财务的压力，某些区域的具体项目成本可能较高，可能借助信托。
前述不愿具名人士说，信托公司也在调整业务结构，从融资型转向投资型，比如做一些股权投资类项目，分享部分浮动收益。
前述经济学博士指出，这是金融资本向产业资本的套利行为，由“债”转“股”，但买单大的还是金融机构，以配合下一波产业并购。
在陈国华看来，险资入股地产，资金成本低但要分享项目清算收益，银行开发贷虽有成本，但不会分食利润，险资多与50强房企合作，而更多的房企暂无机会。
助推地产金融创新
亚信控股集团董秘荣腾洪表示，房地产市场变化，保险是资本之王，结合资产和保险相宜保障的新理财产品会层出不穷，金融房产实为保险理财产品“比比皆是”，地产金融未来在新经济的产业定位，产品会以房地产发展商的需求来设计。
实际上，险资与地产的一拍即合，让外界感到一个最为直接的反应就是养老地产类产品或将进入一个爆发期。
据了解，较早涉足全球保险领域的复星集团去年促成了复星地产旗下健康蜂巢平台对接复星保德信人寿，其模式是客户通过购买复星保德信相应的保险产品，储备养老年金，复星地产则承诺客户未来入住“复星养老社区”的权益。
去年6月份，保监会对外发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，也即是所谓的“以房养老”模式，试点城市包括北上广及武汉等4个核心城市。
上述政策出台之后，保监会专门解释说，此举只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式。
中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示，下一步国内以房养老会有所推进，在地产营销上，部分叫好不叫座，多为挂着养老噱头。
记者注意到，平安好房网以互联网地产金融平台向景瑞、协信等全国众多房企推出“首付贷”模式，帮助房企去库存。陈国华说，像平安等险资在线上基于成本低主要抓取中小客户，推地产互联网产品，而在线下主要抓取高端客户。
不过，申威认为，即便是算上险资，当前房地产金融创新仍然离不开大的金融政策创新，如果金融政策甚至制度上难突破，房地产金融也很难走得远。
高端访谈
旭辉董事长林中：大型房企的终极模型是地产+金控
◎每经记者 杨羚强
“随着未来的发展，地产公司和金融的结合越来越紧密，这是一个大趋势。”面对保险公司与房企越来越多频繁地互相参股等行业现象，旭辉董事长林中认为，这种趋势要求企业更具有金融的思维，更具有驾驭金融工具的能力，能够搭建金融平台，这将让开发商未来由间接融资为主转向以直接融资为主。
面对房地产和保险企业日趋密切地相互渗透，林中认为，两者相互渗透，未必一定意味着房企的融资成本会快速下降，但却一定会对房企在战略层面有很大影响。
“房地产行业未来要发展得好，其中很重要的能力，第一是要具备金融思维，第二要驾驭金融工具，第三是有适度的金融平台。”
林中预言，未来上市房企，开发贷的比重会少很多，已经不是靠银行的间接融资，而是发债等直接融资为主。不上市将非常麻烦。
除了上市平台之外，开发商拥有金融思维，也非常关键。
林中觉得，无论是金融延伸业务还是金融衍生业务，都对提升房地产主业的盈利能力会有很大帮助。
“目前来看，经营能力和金融能力这块急需提高。这种能力提高上去之后，在市场没有相应的金融工具配合之前，这种模式也很难带来一个大的转变。”
在林中眼里，相比金融平台和金融思维，目前难度最大的是驾驭金融工具，而目前境内房企可以驾驭的金融工具并不多。
“小股操盘说白了就是轻资产的地产基金模式。对旭辉来说，现在还是坚持控股操盘为主，小股操盘为辅。”林中说，这主要因为国内还是没有这种金融的工具可使用。
金融工具的缺乏还影响旭辉的战略选择。林中说，旭辉大规模持有经营性物业的一大前提是金融的配合。但因为现在开发商业没有退出通道，特别是通过资产证券化等退出的通道，这阻碍商业地产的投资和发展。
林中的上述担心，也许在未来将不再存在。金融和房地产行业的相互跨界，未来地产金融业务有机会发展出一些新的产品，而这种产品就是林中所说的地产基金等新型工具。
上市房企
恒大投“保”：借力金融资本争夺地产霸主地位?
◎每经记者 区家彦
就在亚冠决赛亮相两天后的11月23日，恒大人寿举行了千人誓师大会：公司要在12月底前，保费确保突破100亿元，力争300亿元。
当所有房企仍在为探索转型之路一筹莫展之际，恒大地产已经在多元化道路上跑得很远了。进军保险业，对恒大而言意义非凡。
保费收入大跃进
根据中国保监会公布的《2015年1-10月人身保险公司原保险保费收入情况表》显示，恒大人寿的前身中大新东方今年前十月的保费收入仅为25亿元。
按照恒大地产收购中新大东方时作出的承诺，恒大人寿的资产规模要在2018年底达到1000亿元以上，这意味着恒大人寿资产规模需要较年中增长26倍，相当于再造一个安邦保险(现时规模1195.29亿元)。
通过银保渠道迅速做大规模，是包括安邦保险、生命人寿等新晋险企的共同做法。记者了解到，11月21日，恒大与拥有最大渠道网络的中国邮政集团战略结盟，在开展保险代销、代收保费、代付保险金等方面全方位合作，加上公司今年以来相继与农业银行、中国银行等多家大型金融机构达成战略合作，这为最大规模的银保合作奠定基础。
此外，用高利率保单吸引用户，成为恒大人寿在年末冲刺规模的手段之一。记者在恒大人寿的官网了解到，公司推出了多款万能险，年化收益率在7%~8%，产品在1~3年后退保无需任何费用。
“对于意图实现弯道超车的险企而言，通过银保渠道先做大规模是无可避免的办法”，国际金融投资家联合会执行主席、经济学家孙飞认为，但从更长期而言，个险业务才是保险公司的核心竞争力，这对于品牌与销售渠道的要求更高。
复制巴菲特模式
在孙飞看来，恒大押注保险业，并非是简单的多元化尝试。如果保险业务能如期成功发展，不仅能与恒大的现有业务实现更好地互补，更有助于推动恒大向大型金融投资平台转型。
在产融结合的层面上来看，对于主营业务的房地产而言，首要的作用是丰富了融资渠道，降低了融资成本。孙飞坦言，尽管保险资金直接进入房地产仍存在政策障碍，但它依然能通过购买信托产品、资管计划等方式为房企输血，摆脱以往依赖银行的传统融资模式。更重要的是，相对于永续债、信托这样的高息融资工具，保险资金显然能更好地降低恒大地产业务的融资成本。
在恒大的新产业当中，健康险业务能与健康产业形成无缝对接，进一步完善了恒大健康产业服务链。在东方证券举行的投资峰会上，恒大投资者关系部相关负责人表示，互联网社区医院是恒大健康布局医疗产业的重点之一，这些社区医院会邀请业主进行全身体检，并获取非常完整的健康数据。通过对这些数据进行分析，恒大能开发出最适合客户的保险产品，实现社区医疗与保险的整合销售。
养老产业同样是恒大健康拓展方向之一。过去，支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老产业需要长期资金，资金周期不匹配导致地产商做养老产业没有找到成熟的经营模式。与之相对，由于寿险业务与养老产业具有天然的高契合度，在客户群体、资金投入等方面形成良性互动，恒大的寿险业务与养老产业将同时得到快速发展，这是其他房企并不具备的优势。
与产业互补相比，更值得期待的是，保险业务有望推动恒大转型为大型金融投资平台。伯克希尔·哈撒韦之所以能成为世界上最优秀的投资公司，低成本的浮存金为巴菲特驰骋资本市场提供了珍贵的弹药。如果恒大人寿的资产规模在2018年底能达到1000亿元以上，按照保监会的现行规定，可用于投资权益类资产的资金规模将超过300亿元，这有望为恒大展开资本运作提供充足的弹药。
“在房地产下半场，玩的就是金融”，一位不愿具名的基金经理告诉记者，以生命人寿与前海人寿为例，这两家险企的实际掌舵人都是房地产企业的背景，虽然他们玩房地产并不太出名，但是通过保险公司在二级市场增持股票，却成为万科、金地等龙头房企的第一大股东。保险公司凭借其金融牌照，有着资金融通的便利，早就成为资本市场上并购的重要发起方，金融资本所实现“四两拨千斤”的效果，是单纯的实体企业难以达到的效果。
“想象一下，如果这次举牌万科的是恒大人寿，恒大便可以凭借股东地位影响万科董事会，并着手参与公司经营战略层面，对于许家印而言，一边是销售额达到1800亿元的恒大地产，另一边是全国第一大房企万科的大股东，成为国内房地产市场的霸主几乎没有悬念”，上述人士认为。