公寓投资花样多 如何选“对”才是关键

　　近日，全国多地都掀起了一股公寓投资热潮，包括上海、南京等地，其中的原因也有很多，包括住宅限购政策、规避一些投资风险等。

　　不过，很多投资者在投资时有个很大的特点，那就是“跟风”。跟对了就赚，这是大家都想看到的结局，但现实情况往往不如人所愿，“跟风投资”经常会带来损失，公寓投资也是如此。

　　那该如何才能选对公寓?国内知名财富管理机构嘉丰瑞德金融产品总监Frank也对此进行了总结。

　　不同公寓种类选择不同

　　在嘉丰瑞德此前发布的“公寓投资到底值不值?三个问题给出答案”的文章中，已对公寓的类型进行了区别。目前市场上主要有公住宅式公寓、普通商务公寓和酒店式公寓三个类型。

　　住宅式公寓：

　　

 

　　面积较小，在30-60平米，大部分都是精装修，非常适合自住。同时，对于一些想要买房，但手头资金还不足以买一套普通商品房的人来说，此类公寓也适合初次置业，可作为过渡。不过需要提醒的是，住宅式公寓产权年限为70年，在限购范围内。

　　普通商务公寓：

　　40年产权，通常不限购不限贷。一般位于城市核心地段或商务中心区域，具备写字楼功能，但装修标准及配套设施较为一般，强调总投入低和商住两用。

　　

 

　　此类公寓更适合用来投资，因为短租户和一些所需办公面积不大的商务人士比较青睐租此类公寓。

　　酒店式公寓：

　　产权年限也多为40、50年，不限购不限贷。面积跨度较大，房间多数是精装修，物管更专业，且配套设施齐全，拎包即住。

　　因为此类公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，能吸引到高端客户群体或是外籍商务人士前来租住，所以也比较适合投资。

　　

 

　　公寓投资的几大关键因素：

　　1、地段

　　地段是公寓投资中最关键的因素之一，因为地段好坏直接影响到投资成本、租金价格、出租率的高低，进而对投资回报率产生影响。

　　周边配套设施较完善或是出于商业区的公寓虽然最初的投资成本会高一点，但容易出租，租金也高，日后转手也更为方便。此外，前景发展较好的地段也更适合投资。

　　2、配套设施

　　一般来说，选择租公寓住的人比较看重的一点就是房间的配套设施。由于平时工作较忙，甚至要经常加班，所以很多人并没有更多的时间和精力花在装修方面，那租公寓就可以省去很多麻烦。如果公寓的配套设施足够完备，那出租出去的可能性则更高。

　　

 

　　3、房龄

　　有数据分析，随着房龄的增长，公寓租金呈下降趋势。因此，进行投资时，要选择房龄尽可能小的公寓。

　　另外，随着时间的推移，很多公寓无论在装修标准还是物业管理水平方面，都更规范化。这就意味着，租金也有上涨的可能性更高。

　　4、物业

　　公寓一般都有物业，但物业管理的好坏也将在一定程度上影响到房屋的租金。通常情况下，酒店式公寓的物管更加规范，管理水平也更高。

　　此外，公寓属于中长线投资，一个好的物业将长期影响到的租金回报率。

　　投资任何产品都要看投资回报率，公寓投资也是如此，以上4点能让各位投资者在投资公寓时获得更高的回报率。

　　此外，如果投资者觉得直接投资公寓比较麻烦，要自己货比三家，还要去现场看，也可以选择间接投资。目前市场也有一些关于房产投资的项目，比如瑞·公寓项目投资计划等，不仅投资门槛更低，且预期年化收益率在9.5%-10.5%之间，比直接投资公寓获得4%-6%的收益率更为可观。

　　最后，嘉丰瑞德金融产品总监Frank提醒各位投资者，一定要根据自身实际情况选择更为合适的公寓进行投资，切忌盲目跟风。