10月郑州商品住宅销量大增 成交均价涨至9322元/平

　　2015年郑州楼市注定是销售大年，前三季度市场销量已与去年全年基本持平，整体均价也是上行的。但整体量价齐升并不意味着所有项目均如此，有些项目销量甚至不如去年，有些区域价格也并非一直走高。主要原因在于今年郑州市供应量较去年大增，前三季度供应较去年同期增加26%，此数据尚不包含今年众多的无证内购项目。据不完全统计，截止10月底，郑州市场已入市新项目达80余个，众多新项目入市带来持续的新增供应，客户选择余地大了，项目间竞争更加激烈，营销难度更大。为完成销售目标，供过于求区域的部分项目不得已低价入市，对区域价格走势产生明显影响。

　　10月郑州商品住宅销量大增

2013-2015.10月郑州商品住宅供销价走势图

　　“金九银十”楼市成色十足，据郑州同致行统计，10月份郑州市商品住宅供应82.96万㎡，供应量较上月有所减少，环比下滑31%，但同比依然上涨138%;月内成交98.77万㎡，环比上涨23%，同比上涨92%;商品住宅成交价格9322元/㎡，和上月9311元/㎡的价格相比基本持平，仅上涨11元/㎡，较为稳定。

　　从10月份郑州市商品住宅具体成交面积段来看，80-90㎡产品和120-144㎡产品依然为本月成交的主力产品。从销量变化来看，100-120㎡产品本月销量略有下滑，其余各面积段产品销量均有不同程度的上升，其中90-100㎡和120-144㎡产品增幅较多，在市场旺季以及政策引导(全面二孩)，未来偏大的改善户型成交将会持续上升。

　　商品住宅市场库存压力小 经开区存缺口

郑州市商品住宅库存走势图

　　郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，截止到10月底，郑州市商品住宅市场库存量454.7万㎡，按照近3个月月均85.7万㎡的去化速度计算，库存去化完毕需要5.3个月，去化压力较小。

　　分区域来看，商品住宅市场区域库存量和商品房市场保持一致，依然是经开区存在缺口，截止到10月底，缺口为16.52万㎡;供过于求区域中二七区最高174.72万㎡，金水区77.15万㎡，管城区74.63万㎡，惠济区54.42万㎡，高新区44.15万㎡，郑东新区32.17万㎡，中原区18.48万㎡。中原区虽然库存量小，但潜在供应较多，随着几个新项目陆续入市，供应量会有上升。

　　商业市场供应冲顶 销量小幅上涨

2013-2015.10月郑州商业市场供销价走势图

　　郑州市商业用房供应量在经过9月份的回落之后，10月份大幅反弹，供应量37.3万㎡，环比大涨514%，同比增长224%，达2013年来的最高水平。按照近3个月月均3.78万㎡的去化速度计算，去化周期需要91.6个月，去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨，商业市场的风险和泡沫也是巨大的。

　　从销量来看，和供应有较大差距，月内仅去化4.53万㎡，但成交量仍在上升，环比增长16%，同比增长2%。商业物业月内成交均价17137元/㎡，较上月下降1877元/㎡。

　　商品房土地成交量继续攀升

2015年10月郑州市成交土地分布图(不含经适房和公租房)

　　10月份郑州市共成交商品房土地24幅，成交土地占地面积为87.17万㎡，环比上涨65%，同比上涨15%。由规定容积率可得本月成交土地总规划建筑面积达260.09万㎡，环比上涨54%。

　　本月成交土地含15块商品住宅用地、6块商务金融用地。其中商品住宅用地占地面积为55.25万㎡，占比63%，预计可建成建筑面积为158.72万㎡;商业用地占地面积为20.1万㎡，占比23%，预计可建成建筑面积为60.00万㎡。

　　预计受10月份集中供应带动，11月份土地成交势头仍然较高。