光华管理学院:不动产信托投资基金税负过重应推出优惠政策
“REITs(不动产信托投资基金)创设过程不仅能提升不动产投资市场活跃度，优化投资机构，还能增加税收。”北京大学光华管理学院院长刘俏表示，中国标准化公募REITs市场规模在4万亿元(人民币，下同)至12万亿元之间，市场前景巨大。
1月24日，北京大学光华管理学院不动产信托投资基金课题组发布第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》。
据悉，不动产信托投资基金是不动产证券化的重要手段。不动产证券化是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
刘俏在报告发布会上表示，REITs作为一种创新金融产品，是对接投资者和不动产资产的有效工具，其创设能开拓税源和增加税收，并能提升不动产投资市场的活跃度，优化投资市场机构。
2017年6月以来，该课题组已陆续发布了《中国公募REITs发展白皮书》、《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中国租赁住房REITs市场发展研究》三份REITs报告。
本次报告承接前三份报告，对REITs税制问题进行了探讨。报告指出，税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的重要原因，但在中国现行税制下，不动产交易和经营税负重，客观制约了REITs收益率。
“具体可从设立、持有和退出三个环节分析。”北京大学光华管理学院院长助理张峥指出，中国国内与REITs相关的税收问题，主要存在于设立和持有经营环节，其税负较重，将严重影响REITs的发展。
据了解，课题组通过一个简化案例指出，若物业资产增值40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%;从税种构成来看，土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为，则该类融资的一次性税务成本显然过高。
此外，刘俏指出，中国REITs税收还存在“透明度不够”和“不同主体的税收待遇不同”等问题。
以“透明度不够”为例，当出现股权转让行为时，“是否会视同房地产销售，从而需要适用土地增值税仍不明确”;营改增之后，对资管产品的增值税征收情况也需要进一步明确;此外，房产税亦是透明度不足的一种情形。
刘俏表示，REITs提供不动产市场发展所需的长期资金，是市场的重要供应主体，在助力租赁住房企业持续健康发展，落实租售并举战略，增加资本市场投资品种等方面具有重要意义。
报告最后建议，相关部门应按国际惯例，以税收驱动为基本指导思想，对中国REITs的设立和运营给予相应的税收优惠政策：一是对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持;二是进一步增加税收透明度，体现REITs设立行为的商业实质;三是降低REITs经营环节的税负，体现对REITs的税收优惠待遇;四是减少REITs结构构建产生的税收负担。