史上最牛地产信托：37%收益率依靠土地增值
一位中海信托的营销经理对《每日经济新闻》记者表示：“我们经过测算，在比较乐观的情况下能达到37%的收益率。”他表示这款信托产品由于规模较大，故今年整年在售。
但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。
进行土地一级开发
“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发。根据《背景材料》，该基金“通过土地整理拍卖、出让收益取得的收入扣除相关税费后，全部或部分返还给项目公司，实现盈利，以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值收益”。
上述中海信托的营销经理介绍说：“基金会与地方政府共同出资成立一个公司，该公司会投资某个城市新区的地块，对该地块进行整理后退出，卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司，以实现土地增值收益。”
徐颖风认为，传统的开发商从地方政府处把土地拍下来，只能做二级市场，而该基金从土地一级市场就入手了，不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与，能同时从土地的一级和二级市场分享收益，因此利润会更加丰满。他告诉《每日经济新闻》记者：“如果房地产市场能平稳发展，不出现大跌，预期收益率是有可能实现的。”
土地一级开发回报率虽然高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商拿地积极性不如以往，如何能确保在未来的8年保持一定的增长率？上述中海信托人士表示：“退出的价格如果不够高，就达不到预期的收益率了。但土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间较长，这两年政策比较紧，过几年或许会有好转。”
值得注意的是，国开金融49.5亿元LP资金劣后退出，信托端资金优先退出本金。另外，为保证流动性，北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供收益权流动性解决方案并促进交易达成，可实现收益权转让。
/地产基金/
房地产信托迎兑付潮 地产基金或逢低接盘
每经记者 邓莉苹 发自深圳
前两年发展势头凶猛的房地产信托或将面临危机。
中金公司认为，2012年房地产信托需要还本付息约为2500亿元。而目前房地产市场的持续状况仍然不容乐观，“今年房地产信托的兑付风险是比较大。”某证券公司相关分析师对《每日经济新闻》记者表示。
面对可能会有的危机，信托公司方面也已开始工作，目前已经有信托公司的房地产项目提前清算。面对真正的兑付风险，如何应对成了时下人们关注的话题，这其中，地产基金的动向越来越受到关注。
兑付风险引关注
2011年，绿城的房地产信托、青岛凯悦信托事件的发生，引起了业界的巨大反响。
根据信托业协会最新数据显示，截至2011年四季度，房地产信托业务年度累计增加3705亿元，年末余额6882亿元，其中集合类房地产信托业务年度累计增加2387亿元，单一类房地产信托业务累计增加1318亿元。从发行趋势上看，从2011年三季度开始，房地产信托的发行量骤减。