解码“地王”盛宴：郑州为何能出八个“地王”？
摘要：
2016年，郑州出了八个地王。
8月18日，郑州出现新地王，楼面价高至每平米3.69万元，高于这座城市的人均居民可支配收入，2015年这个数据是3.1万元。
地产商还在继续涌入，实体经济继续徘徊，房地产行业又成了这个中原城市的发展引擎。于是，城里的人们只能继续那与房子纠缠不休的生活。
文/张庆宁 发自郑州
“1小时21分钟”，是一个“地王”的存活时间。这种地产商的狂欢不仅出现在中国一线城市，在郑州这种二线城市更是有过之而无不及。
8月18日，郑州市郑东新区北龙湖片区两宗住宅用地竞拍，一宗土地以总价25.54亿元、楼面价每平方米3.63万元被融创中国全资附属子公司河南融创奥城置业有限公司拍得，刷新郑州历史上总价、楼面价双“地王”纪录。
不到1个半小时后，中国金茂旗下的北京览秀城置业有限公司以总价35.1亿元、楼面价每平方米3.69万元拍下郑东新区另一宗土地。让融创中国的双“地王”纪录仅存活了1小时21分钟。这也是郑州今年年内拍出的第8个“地王”。
郑州“地王”的楼面价已经超过广州，后者在8月17日拍出的“地王”楼面价仅为每平方米3.67万元。不过，郑州的GDP产值在全国288个地级市中排名第18位，比排名第三的广州落后15位，中间隔着天津、重庆、武汉等名副其实的二线城市。
合肥、南京等二线城市今年以来的楼市疯涨说明了，经济发展水平不再是左右房价走势的唯一指标。郑州同样如此。这座火车拉来的年轻城市，2015年城镇居民人均年收入只有3.1万元，这意味着，一套100万元的房子需要一位普通市民不吃不喝三十年才能买得起。
如今，“地王”潮不仅重新定义着这座城市的房价走势，还意味着买房者和卖房者的故事需要重新开始，没有人能够逃离房子的纠缠。
一、如梦之梦：被“扇”出北京的葛菲刚抢到房
葛菲抢房的过程，犹如一场黑色幽默。
他抢到的楼盘属于地铁沿线的刚需盘。这是他在踩了20多个楼盘后选定的目标。最近两个月，周边楼盘一直以每周每平方米三五百元的幅度上涨。从半年前的每平方米八九千元涨到目前的每平方米1.2万元左右，但他看中的楼盘却在捂盘惜售。
这块位于郑东新区北龙湖的鱼塘，刷新了郑州的总价、楼面价双料地王纪录。
8月27日，葛菲等到了开盘通知，开盘方式竟然通过网上竞拍——葛菲想起了艺术品拍卖会上的频频举牌的大佬，不同的只是大佬只用签支票，而自己却是千方百计凑来的几十万元首付。
等待开盘的焦虑让他做了两个“奇葩的梦”，“一个梦到自己睡醒一看手机，人家都抢完了。梦里我大骂自己，人家都在抢房子，你怎么还敢睡觉。第二个梦，我比之前有进步，梦里虽然已经是半夜三四点的时间，但我打开了手机，看见大家都在抢房，我也开始抢，心想自己总算赶上了……”
8月30日下午三点整，葛菲看中的盘正式开盘。葛菲扫码进入竞拍页面，手机屏幕中间一个旋转的圆圈持续大约5秒后，各个房源出现在他的眼前。5个小时之后，选房阶段结束，竞拍正式开始，葛菲看上了一套房子，在各方激烈加价之后，总价突破100万元。
这超过了他的支付极限。他马上转战一套当时价格只有94万元的户型，并且直接加价两万元，以期吓退对手。让他最担心的对手还是出现了。他加价500元，对方也加价500元，他再加价500元，对方又跟着加价500元……直到他出价到100万零8千元时，对方才退却。此时房子的价格再次超出他的支付能力，但他已没有其他选择，只能硬着头发与继续出现的对手竞拍。
在对手未及加价之前，系统显示“已结束，恭喜您以封顶价成交”，他抢到一套89.24平米的小三房，每平方米单价超过1.1万元。
葛菲今年26岁，2008年从河南农村考入郑州一所大学，大学毕业后留在郑州工作。他曾想凭借自己的能力奔向北京，但在北京逗留数月后， “被那里的高房价一巴掌扇回郑州”。
他又赶上了郑州这波被8个“地王”推动的涨价潮，“险些又被郑州的高房价扇回老家”。
在郑州，葛菲这样的年轻人又叫“郑漂”，也是刚需一族。他们大多来自河南各个地市、农村，成年之后选择前往郑州工作和生活。
目前尚无法估算郑漂的数量，但官方数据显示，郑州最近三年都呈现人口净流入状态，共计流入人口将近100万元。而河南截止2015年末的总人口达到1.07亿人，全省常住人口城镇化率46.6%，低于全国平均水平10个百分点。
郑州作为河南省会，将在“十三五”期间继续提高它在河南各个地级市中的首位度。换句话说，河南没有浙江、江苏等发达的省域城市群，也不像山东那样，拥有济南、青岛那种双核城市。郑州是河南唯一的中心城市，虹吸着全省的人口和资金。
如是情况之下，在河南其他20余县市的房地产市场深陷“冷谷”的同时，郑州的房价已经连续上涨40多个月。
葛菲虽然抢到了房子，但压力才刚刚开始。这套房子需要首付22万元，他和女朋友的所有积蓄只有5万多元，父母支援他们10万元之后，目前还有6万元的缺口。这套房子每月的应还贷款将占到他和女朋友所有月收入的1/3。
他可以预期日后的生活该多么拮据。
二、土著新富：20多岁的我“创造了650平米房子”
同样是20多岁的年轻人，谢琳比葛菲这些郑漂从容许多，她代表着郑州的另外一个阶级——城中村“土著”。“地王”的频出，意味着一块块土地得以腾空，流向市场。曾经的城中村正一个一个消失。
谢琳出生在郑州北环附近的一个城中村。过去她的父母属于郑州的农民阶层，每天骑着电动车往返于家中的小楼和不远处的农田之间。谢琳在高三时迎来城中村改造，一个人分到200平方米的房子，即两套三居室住宅。
还在读本科期间，她与来自另一个城中村的男青年相恋结婚。本科毕业之前，其他同学都留在学校答辩，她生下自己的第一个孩子。大学毕业之后，她没有参加工作，又产下一个孩子。
谢琳的第二胎出生在2015年，彼时她婆家所在的城中村赶上了新一波的郑州城中村改造。按照政府出台的拆迁补偿标准，已经将户口迁至婆家的她与儿子、女儿一道，每人获得拆迁安置房150平方米。另外她的婆家还获得60多万元的现金补偿。
“我从出生到现在，什么努力都没做过，但我一个人就创造了650平方米的房子。”说到这些，她一再感慨自己“生得好、嫁得好。”谢琳不是孤例，她初中时的5个闺蜜当中，还有两人像她一样从一个城中村嫁往另一个城中村，两度享受到政策红利。
郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度
需要强调的是，郑州的城中村并非棚户区，几乎每户拥有土地的家庭，都在自家的土地盖起10层左右的楼房，楼房被隔成一个又一个的房间，租给葛菲这样的“郑漂”一族。这些城中村的人口往往以万计，一些大型城中村如庙李、陈寨、刘庄等外来居住人口多超过5万。
城中村改造是中国城市过去20年升级换代的重点，郑州也不例外。
郑州市城镇办发布的数据显示，截至2015年11月，“十二五”期间，郑州全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人 ，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。
“郑州的城中村改造不是拆迁一批、安置一批，而是在最近三四年内集中拆迁，就像我们，至少需要等上两三年才能拿到安置房的钥匙，期间每月从政府领取用于租房的过渡费。”在谢琳婆家所在的城中村拆迁时，她们都在讨论，全村近十万的居民、租客该去哪儿?
等到2015年底，这个城中村被机械抓手抹成一片废墟，过去熙攘的人群如今散落于郑州各地。
据《河南商报》报道，2015年一年，共计70余万人因为城中村改造，被迫流向租房和购房市场。
郑州短缺的新房库存量体现了包括拆迁在内所触发的购房需求。公开信息显示，郑州的新建商品住宅存销比已经从两年前的8个月，下降至今年6月的5.7个月。同策咨询研究部对于商品住宅市场有一个库存判断标准，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。
“房东”谢琳也成为了此轮上涨潮的参与者。虽说早已拥有两套三居室，但由于这类安居房在修建时压缩成本，房内没有暖气等设施，物业服务亦不如人意。除了改善居住条件，谢琳也不愿错过这轮房产升值周期。
“最好是买两套三居或者四居，一套自己住，一套用来投资，两套加起来最多也就三百万元。”作为郑州的新富阶层，城中村“土著”们大多决定购置新的房产。
明明境遇大不相同，但在“地王”大潮之下，曾经“一个人创造了650平米房子”的谢琳，骑着自己的电动车，穿梭在这座城市的看盘大军之中——仿佛与“郑漂”葛菲并无不同。
三、降维攻击：入侵者正在成为地王
王鑫是河南本地一家地产公司的营销总监，他所负责的项目，曾经是2014年2月的郑州“地王”，在最近的2个月里，项目均价已经从2万元上涨35%，来到了2.7万元。
他却高兴不起来。
“当初拿‘地王’是为了打品牌，进军高端住宅市场，成本价每平方米1.6万元的房源，此前大部分是以低于成本价两千元的价格销售。这波涨价潮到来后，我们的售价也跟着涨了，但可售的房源也不多了。算完总账，只是比预期少亏一些钱而已。”
这还不是关键。最让王鑫难言乐观的是：过去的郑州市场还是本地房企的畅快游弋的蓝海，外来房企看好并大批进驻之后，蓝海旋即变成红海。
诸如万科、金茂等外来房企在郑州市场的打法，在他看来好似科幻小说《三体》中的“降维攻击”，从更高文明攻击着开发水平更低、资金成本更高的本地房企。
截止2016年上半年，全国排名前20位的知名房企全部加入郑州战局，最近两年内即涌入7家国内一线房企。河南本地房企龙头建业集团，在“地王”竞拍中都很难与之抗衡。
在8月18日的北龙湖地块拍卖中，建业集团与另一个河南本土房企永威置业均参与竞拍，最终都输给资金实力雄厚、融资成本更低的央企中化集团旗下中国金茂。“我们参与过个别‘地王’的拍卖，但最后竞争对手是央企，跟央企拼就等于跟银行拼。” 胡葆森在近日对腾讯财经如此描述失败原因。
扩大土地供应是缓解郑州楼市供需冲突的办法之一，郑州的主政者在做着这方面努力。2016年度国有建设用地供应计划显示，市内八区住宅用地将供应33455.4亩，相比2015年增加23028.9亩。
在外来房企集体涌入郑州的当下，僧多粥少的局面未因土地供应增加而改善，它们还在制造着一个又一个的“地王”。9月1日，央企华润置地在郑州经开区一宗土地的拍卖中再次击退各路本地房企，以总价14.96亿、楼面价每平方米1.19万元刷新经开区“地王”纪录。
王鑫忧心忡忡地分析，如果郑州的土地价格一直这么涨的话，本地房企很难再通过招拍挂拿到郑州重点区域的好地块，它们在这块市场的地位也会越来越边缘，那些缺乏前期土地储备、整体实力更弱的中小型本土开发商，可能会眼睁睁看着自己被外来房企绞杀。
这并不是王鑫一个人的看法，而是众多郑州地产界人士接受《棱镜》采访时的共识。
不过，王鑫他个人早早洞悉到郑州楼市的价值。他在最近流年购置了10套以上的房产，目前投资收益超过一千万元。对于今年只有30岁的他来说，他已经在精神和经济上获得了相对自由。
四、慕容晏和他的炒房粉丝团
慕容晏过去悠闲的生活，因为“地王”，变得有些忙碌。
与“出生后什么努力都没有做过”的谢琳相比，慕容晏在郑州拥有更多套的房子，他和王鑫一样，都因为投资房产获得上千万元的收益。
上世纪末，慕容晏赶上家电产业的一波大潮，那个时候，《新闻联播》黄金时段的广告，大多数被家电品牌占领。慕容晏成为了某个大品牌的零售经销商，店面虽然不大，但足以帮他积累第一桶金。
大概在十年前，家电行业走衰，慕容晏开始把资金投入到楼市当中。2008年金融危机前后，直到2011年郑州推出限购政策，多年里，慕容晏成为了职业炒房者，多套房产买买卖卖，直至如今的数千万身价。
因为炒房，慕容晏结识了一大批郑州地产圈人士，有开发商，有中介，有政府官员，亦有学者、媒体人。他平常爱读书、写点文章，过去的数年，在朋友的邀请下，为一家地产媒体做着一些顾问的工作，虽然不用朝九晚五，但也得开着自己的宝马车四处晃荡，也借此平台，继续笼络着地产圈的资源。
2016年年初，媒体圈里热传着一句话：“内容创业的春天”。慕容晏心想，自己炒房十年，对郑州的每一个楼盘都很熟悉，地产圈的消息来源也广，何不自己做个自媒体?
效果果然立竿见影。懂地产，又会写作的他，微信公号在半年内就取得了数万粉丝，曾经在一个月内写出过4篇阅读量“10万+”的文章。他的数万粉丝多为本地购房者，以及对郑州楼市感兴趣的周边城市富裕居民。
做地产自媒体的半年时间，慕容晏明显感到最近的几个月里，自己的状态愈发忙碌了。除了文章更新之外，在“地王”频出的这个夏天，他的微信公号后台充斥着粉丝的询问。他开始尝试举办线下的讲座活动，每周一场，每场三个小时，即使收费2000元，每场都有10多个甚至更多的粉丝到达。因为这轮“地王”潮，慕容晏开始享受到自媒体与意见领袖的红利。
在参与座谈会的粉丝中，有很大比例来自郑州周边城市。这些城市正面临着楼市去库存的压力，房价低靡。
以河南中部城市平顶山为例。国家统计局平顶山调查队8月初发布的《平顶山房地产去库存现状评估及对策建议》透露，“截止今年6月底，仅住宅施工面积就达1255万平方米，按照去年平顶山市区月均销售量，粗略匡算显性和隐性库存去化周期也在5年以上。”
“平顶山不是个例，”慕容晏说，在河南其他地市房价停滞的情况下，那里的富人们将资金投向房价持续上涨的郑州，“这段时间开盘的项目当中，外地富人有的一买就是四五套、七八套，而且都是成群结队地抢房。他们有的是各个县城的首府，有的是各个市区的企业家等。总之，他们都是河南其他地方的精英阶层。”
郑州市房管局发布的“2015年1至9月郑州市房地产市场运行情况”显示，根据购买商品住宅人员户籍分类数据，本市购房人群占比26.45%，外地购房人群占比高达73.55%。
今年5月以来，在合肥、南京等二线城市房价暴涨，郑州楼市的情绪被撩拨起来。7月7日，郑纺机地块被万科以总价25亿元、楼面价每平方米1.34万元拍得，总价、单价均超越彼时的北龙湖“地王”。
北龙湖“那边本就是郑州有钱人住的地方”，出“地王”并不意外。郑纺机地块则位于郑州老城区，片区居民有很多是生活困难的工人群体，那边的新房价格此前只有八九千元。
郑纺机“地王”的出现，却预示着该地块未来产品售价将高达2至2.5万元每平方米。这重新定义了郑州老城区的房价，也直线拉升了郑州的土地价格和房价涨势。
随后一个多月，郑州又拍出三个新“地王”，有些楼盘开始封盘惜售，有些楼盘涨价直接加价两三成。官方数据显示，郑州主城区均价已经由八月初的1.1万元每平方米，上涨到八月底的1.3万元每平方米，一个月内每平方米涨价两千元。
抢房一时成风。慕容晏在自己的一篇文章记录了其中一个抢房时刻，“8月28日，郑州某神盘开盘，一大早郑州地铁1号线在会展中心站下车的80%是参加该盘开盘的，不用问路跟着人流走即可，人流像一串串带鱼。很多人是一人多号，排在稍靠前的摇中后自己不选，转让费5000元。5500人抢2000多套房，4小时狂售20多亿全部清盘。”
“郑州房价今年暴涨不可逆转，年底前很可能均价达到1.5～1.8万元+……我们要有足够的心态和勇气迎接新时代，高房价才配得上一个城市的好地位。听着不爽，但是真理!”一则公开信正在郑州市民的微信上流传，题为《致已经在郑州卖房或即将买房的朋友》。
对于郑州房价的未来走势，慕容晏开始迷茫起来。“如果郑州新房均价真的突破了1.5万元，那就是进入‘无人区’了。谁也不知道‘无人区’内会发生什么?”
五、谁对谁错：再回首房市如梦
老程是慕容晏的朋友。当《棱镜》与他们二人餐叙时，老程说话热情并不高。
他的确有些郁闷。上世纪末，老程与慕容晏一起做着家电经销生意，二人由此结缘。在十年前，家电业衰落之后，两人选择了两条不同的路线，也便决定了不同的财富之路。
与慕容晏将家电打下的第一桶金投入楼市不同，同样有着文艺情节的老程，选择继续干实业。“大众创新，万众创业。总理现在鼓励的，他十年前就在干了。”慕容晏指着老程笑道。
老程在2006年2008从事保健品销售，没有成功，还赔了本。随后又开了一家咖啡店，还有一家超市，不温不火，于是又做起了老本行，开始做显(像)管生意，结果又赔了，甚至为此变卖了房产还债。
“他吧，属于屡战屡败，屡败屡战。成成败败，心理素质还是不错的，抗挫折能力特别强，非常传奇，我非常敬佩他。”慕容晏举起酒杯，老程笑笑，也一饮而尽。
2013年8月，老程与朋友投资的第二家咖啡馆“闲馆”在郑州市金水区CBD区域开业。“闲馆”占地450平方米，馆内有咖啡、煎饼果子、大碗茶和民谣演出，被郑州的文艺青年视为“兵荒马乱中最美的存在”。老程的第一家咖啡馆叫“天空之程”，与唱有《关于郑州的记忆》的民谣歌手李志的另一首歌——《天空之城》一字之差。
“闲馆”开业第一年亏损20万元，第二年又亏损12万元，亏损的原因包括商圈人气未达到发展预期，以及咖啡馆行业整体下滑等，其中最关键的，在于每年需支付的70多万元房租。
老程扛不住连续两年的亏损，找到“闲馆”的三位房东谈判，希望租金价格下调11.88万元。不过，这一要求毫无意外地被拒绝，其中一位房东反之在谈判中提出房租在2016年度再涨10%。
这让老程下定决定在2015年8月关掉“闲馆”，开业两年，他与朋友共损失150万元。这次创业失败后，他没有继续创业，在慕容晏的建议下，老程投资了一套小户型住宅。不到半年，这套房子为他带来十多万元的市值收益。
“创业不如炒房，工作不如买房。”实体经济的不振，使得这句话越来越成为现实。
在实体行业中，郑州市民谈及的重要本地企业，不外乎宇通客车和富士康，前者属于制造业，后者属于低附加值的制造业。
宇通客车2015年年报显示，全年累计完成客车销售67018辆，实现归属母公司所有者净利润35.35亿元。值得注意的是，宇通客车获得国家和地方政府的新能源汽车补贴高达68.565亿元，这意味着，如果扣除政府补贴，宇通客车在2015年将出现超过30亿元的亏损。
以催生出一波“地王”的郑东新区为例，它是郑州最近十年的发展重点，高端写字楼内云集着各个金融机构。今年上半年该区GDP产值完成142.8亿元，如果以郑东新区豪宅建业海马九如府的别墅(每平方米5万元，每套总价2100万元)作为计价单元，680套别墅即相当于郑东新区半年的 GDP产值。
9月3日，星期六，郑州一个楼盘放出1400多套房源，迎来了4000多人的抢房大军。楼盘售楼小姐对着话筒喊道：“埋头苦干十年，不如投资房产。你们说对不对?”下面的抢房者齐声回答：“对……”
至少过去十年，老程是错的。
(应受访者要求，文中葛菲、谢琳为化名;慕容晏为笔名。文中隐去了开盘楼盘名称。)