营改增刺激商用房市场？专家建议多做精装物业
5月1日将实施的营改增政策，最吸引人的是购买不动产可以抵扣增值税。这对企业客户来说无疑是利好。开发商也翘首期盼大量企业客户买商用物业抵扣增值税。
购买哪些房产才可能更多地抵扣增值税?开发商以“大额抵扣增值税”吸引买房人，需要做些什么准备?营改增政策的实施，商用房市场又会迎来哪些新机遇?
商用物业需求即将猛增?
营改增后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。营改增的落地有望促进写字楼库存去化。
受该政策影响，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。
一位资深财务人士表示，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市(比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊、燕郊、三河、保定等)继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
营改增对企业投资楼市尤其是商办物业的作用不言而喻，有助推作用。对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是对于不动产或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲，后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。
巨额税金将因买房被抵扣
需要指出的是，增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的增值税款。举个例子，以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税为40/(1+17%)× 17%=5.81(万元)，合计约10.81万元;营改增后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/(1+11%)×11%= 9.9(万元)，进项税额为40/(1+17%)× 17%=5.81(万元)，等于少缴了4.09万元。
上海新闵律师事务所律师刘福元告诉《每日经济新闻》记者，当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存。
营改增之后，企业就可以用买房的进项税额从销项税额中抵税，这不是天方夜谭，增值税发票也将成为楼盘标配。
营改增后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。
打个比方来说，开发商A企业将一套房屋以600万元(税前价格)价格卖给B企业，此时就需要缴纳66万原税金，但由于之前已经缴纳了55万元的税金，那此时，A企业只需缴纳66-55=11万元的税金。对于税务局来说，这套600万元的房子需要交66万元的税，之前55万元的留底税金。
怎样买房能抵扣更多增值税
根据增值税缴纳的有关规定，涉及房屋购买的诸多消费支出，都可以抵扣增值税，但目前明确抵扣的是精装修的商用物业。
在装修领域，目前大部分装修人工支出和大量装修小配件，很难直接取得增值税专用发票。
全装修商用物业则可以取得足够的增值税发票。为帮助企业客户，开发商应该更多向企业用户提供精装修办公楼或者根据用户需要定制精装修商铺。除了精装修房屋，开发商还可以把电视、空调、沙发、家居等一系列软装纳入房屋内，按照国税总局颁布的增值税有关规定，只要能说明房屋的这些设备和企业的生产有直接关系，就可以纳入到增值税抵扣范围。
既然企业购买的不动产，只要和生产、经营有关，就可以抵扣。原则上，物业管理费、贷款都将能纳入增值税抵扣。一般而言，当企业去申请抵扣时，进项税额很多大于销项税额，可以用以后的销项一直抵扣下去，直到抵扣完为止。
不过，刘福元介绍说，目前能确认的只有购买不动产可抵扣。但开发商在开发楼盘时，可以通过“买房送物业费”、“买房送装修”、“买房送企业商户会所使用权”等一系列方法，将目前没有明确可抵扣的项目包括在房价内，以吸引买家购买。
新城控股高级副总裁欧阳捷指出，企业买房的抵扣增值税只是一方面，最重要的还是投资回报。否则即使能够抵税，投资回报率也是个问题，首先企业考虑的是要覆盖经营成本、税收成本，如果不盈利，那企业就没有动力去做这些事。
营改增落地 开发商税负是增是减?
在一家上市房企的业绩会上，该公司总裁表示尚未完全研究透营改增之后究竟是减税还是增税。《每日经济新闻》记者查阅资料，并向专家咨询得知，营改增能否带来税负减少，关键还是取决于企业自身。
提供增值税专用发票是关键
上海市新闵律师事务所高级合伙人刘福元告诉记者，增值税能否得到抵扣，很大程度上取决于能否取得增值税专用发票。根据他提供的一份《增值税不能抵扣的16种发票汇总》，其中规定的诸多不能抵扣发票，直击房地产行业痛点。
这让很多开发、建筑企业头痛。目前，建筑行业大多采用分包制。很多建筑工程环节是承包给小型施工队甚至个人来完成。而他们并不具备一般纳税人身份，无法提供增值税发票。
同样的情形也存在营销环节。目前房地产行业使用自媒体推广，以及利用独立经纪人卖房的现象时有发生。这两类群体同样不能作为一般纳税人，无法提供有效增值税发票。
这些个人提供的劳务通常会通过其他增值税发票冲抵的方法扣税。但根据规定，“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”
这意味着代开增值税发票抵扣的可能性不大。
增加房企成本压力?
明源地产研究院曾对营改增后，建筑业、房地产行业无法取得增值税发票的项目进行研究。
建筑业无法取得发票的项目包括：占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票;砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票;总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗。
而房地产业则主要包括：土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票。
目前房地产行业流行“小股操盘”，很多项目联营合作，很多不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。
刘福元分析，土地出让金等政府无法出具增值税专用发票的项目，未来有可能会效仿农产品，通过固定税率抵扣的方式抵扣增值税。但其他很多抵扣项目，还是需要取决于公司合作企业能否提供抵扣发票。
对此，明源地产研究院曾建议，企业应该多选用具备一般纳税人资质的合作伙伴。
但对房地产企业来说，选用有资质的供应链企业容易，如何消化高企的成本却是难题。
一旦要求下游供应链企业全额提供增值税专用发票，供应链企业很有可能会提高销售价格，进而增加房企的成本压力。
将加速房地产工业化和信息化
不过，业界对于营改增后，已经针对企业可能出现的成本增长设计了一系列的解决方案。
这些方案主要涉及企业的管理规范、信息系统的全面建设，以及通过工业化生产住宅等方式，让成本更为透明。通过这些举措，有效地增加增值税的抵扣项。
而这些做法，也势必将推动行业的经营效率，有效提升企业经营质量。
有业内人士提出，通过全面建设企业财务管理系统，第一时间对报销的发票凭证进行识别，同时能在纳税期大规模收缴发票，以确保在增值税大规模缴纳时，能向税务部门提供足够的有效凭证。