中国楼市巨变即将来临：将发生两大变化
如果你在地产圈里发问：本周楼市最大的新闻是什么?
估计很多人会回答：广州、武汉和长沙土地拍卖再创新高，显示出中心城市房价仍然看涨。
几乎没有多少人会注意到，今天(11月23日)国土部召开的一个新闻发布会。这次发布会，主要是为了推介一个文件：《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》。
这份文件的实质意义是：把中心城市建设引入到“城市更新(旧改)”的新时代，土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”。
由此带来了一系列新变化：开发商拿地方式将改变，开发方式将改变，利益格局将改变，城市价值体系将改变，房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。
而且，这一变化将主要在中东部的中心城市出现，或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是：一大批中小开发商将被迫退出市场，市场集中度将提高，传统老区房价面临价值再发现，很多居民会品尝到“天上掉馅饼”的滋味。
通过新闻发布会，国土部告诉了我们此次“利益格局调整”的背景：
改革开放30多年来，我国城镇化建设取得突飞猛进的发展，一批现代化城市兴起，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些地方，由于历史的或现代化进程中的原因，城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。
一方面，城镇快速扩张占用大量耕地良田，土地开发强度过高，与资源环境承载力不相适应，以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继;另一方面，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大，集中表现在：一是布局散乱，容积率低、建筑密度低、投入产出率低;二是产业用地配置不合理，大量工业用地集中在黄金地段，有的还是淘汰类或禁止类产业;三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱，群众意见大;四是闲置浪费现象存在，个别地区甚至出现空城、鬼城。
也就是说，国家希望提高土地利用效率，控制城市发展边界，保护农田。因为中国人均耕地面积非常低，只有1.5亩左右，不到世界平均水平的一半。有人预言，如果不严格保护耕地，中国的粮食的“自给率”将从2014年的87%，下降到2020年的79%，这对于一个大国来说绝对是“阿喀琉斯之踵”。
根据2015年的统计数字，中国目前建设用地规模达到5.79亿亩，相当于耕地面积的28.6%。可见，控制建设用地是非常必要的。
要保护耕地，就需要节约城市建设用地。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说，这非常好办，别让他们盲目搞什么新区、开发区，别去浪费土地就行了。但对于那30到50个有显著人口增量的城市来说，就需要采取新的思路，其中通过“城市更新(旧改)”，提高低效土地利用率，就是最佳出路。
为了推进城市更新顺利进行，“指导意见”给出了5条激励政策，其中最关键的一条是：鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。
据国土部介绍，从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设，推进“三旧”改造。据广东省调查统计，全省城镇低效用地370多万亩，改造后可节约土地超过100万亩，相当于全省4年的新增建设用地规模。
事实上，近年来广州、深圳的城市建设中，很大一部分土地都来自“城市更新”，广州甚至成立了“城市更新局”，深圳则选定罗湖区做城市更新试点区。
近日，深圳公布了“十三五期间城市更新规划”，提出在未来5年完成各类更新用地规模30平方公里，固定资产投资3500亿，力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村、旧住宅区的综合整治。
也就是说，未来大城市的楼市将发生两大变化：一是二手房交易量将超过新房;二是存量土地供应(旧改、城市更新)将超过增量土地供应。
城市更新对开发商的要求更高，中小开发商根本玩不起、耗不起，只能逐步退出市场。拿地的方式，土地溢价的分配方式等，也都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行，将给建成区带来新的价格刺激。旧改中还会带来配套设施的变化，比如教育资源的重新配置，也将在很大程度上影响房价。
当然，这对于汽车行业来说是个新利空。这意味着中国大城市将走高密度发展之路，对应的交通方式将是“公共交通”而不是“个人交通”。未来停车位将越来越稀缺，别墅、低密度住房也是。你以为这三类不动产会升值吗?也许会，但也许会招来重税!
如果你生活在大城市，你的小区非常旧，而且密度低，那么你就有了盼头，说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。或者你家的旁边有这样的小区，最终你也可以跟着城市更新沾光。
所以，未来研究城市规划，比研究上市公司的报表，更能让你赚钱。当然，这也意味着地方政府手里的权力，将越来越大。