2016年7大房价逆袭城市 看看有你家吗？
自2013年《第一财经周刊》提出新一线城市的概念以来，其每年都会出一份榜单，详列各个城市的座次。总体上，榜单是有一定参考价值的，不过有一些则显然看走了眼，比如被列入新一线城市的沈阳、大连，乃至青岛(青岛人口在净流出)……
与此同时，一些此前并不被看好的城市，却突然崛起，比如合肥、郑州等。虽然城市发达程度(特别是房价)和居民幸福感无关，不过，高房价与城市发达程度的关联度却很大。因为流动性泛滥，热点城市的房子，金融属性不断增强，买房子越发像是价值投资者长期持有潜力票，买房子就是买一座城市的未来。
郑 州
一座中原城市的复兴
对郑州来说，2016年是可怕的“地王年”。自今年6月，随着雅居乐、荣盛、融创、金茂等一线房企抢滩郑州，郑东新区——特别是郑东新区龙湖区域的地价直线飙升。
去年6月至今年4月，11个月里，郑东新区龙湖区域内的地价每亩上涨了339万元;而今年4月至8月，区域内的地价每亩上涨了2139万元!相应地，楼面价每平米上涨24622元——从1.2万/平米上涨到3.7万/平米!
来源：郑州市统计局、明源地产研究院
8月份，随着融创和金茂双双拿下地王，舆论高度一致地认为，郑州房价正在迎来5万+的时代。畸高的地价提升了大众的心理预期，令购房者争先入市。原来预计卖3万/平米的楼盘瞬间提价到5万/平米，即便如此依然一房难求。明源君一郑州的好友8月火急火燎地从外地杀回郑州抢房，结果无功而返!
鉴于彼时广州的房价不温不火，一些媒体甚至将“北上广深”改成了“北上深郑”。如果真这样的话，郑州的刚需一族恐怕要躲在厕所里哭晕了。2015年，郑州人均GDP为7.8万，人均收入约3.1万，还不够买一平米房子!但实际上，目前郑州房价大部分还是集中在均价1.3万/平米附近。
来源：中国房地产业协会
虽然如此，但是郑州整体的房价涨幅一点都不小。国家统计局的数据显示，今年8月，郑州新房房价与二手房房价的涨幅均列全国首位!直到调控以后，增幅才有所放缓。不过，其新一线的地位自此确立。
首先，作为全国性的铁路交通枢纽，郑州被誉为是被火车拉来的城市。05年，郑州局被分拆，使其“失去十年”。不过，高铁时代，其迎头赶上，目前，郑州已有7条以上的高铁经过，未来还有望更多。
其次，河南是农业大省，几亩薄田难以营生，因此，长久以来，到外出讨生活的河南人遍布全国。数据显示，2015年底，河南总人口1.07亿，而常住人口不到0.95亿，1242万河南人在外讨生活。不过，最近这些年来，郑州的人口流入却较快。2008年~2015年期间，郑州新增常住人口213.3万，新增在校小学生约23万!
最后，郑州的经济增速较快。2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了4.43倍。同时，得益于产业转型与制造业西迁，郑州工业发展引人关注。根据《经济学人》信息部(EUI)去年8月发布的信息，郑州的产品出口年度复合增长率达53%，在EUI指数中排第二。
当然，作为内陆城市，郑州历史悠久，但糟粕也较多(就像郑州冬天的天气，据说去年冬天郑州只有三天看到了太阳)，市场经济发展比较落后，比如K2地产进入的尴尬就是一个缩影，比西南城市成都要差得多(前段时间，明源君受邀在成都参加了一个峰会，主持人先念的是创业者和风投的姓名，然后才是到场的成都市委和崇州市委领导的名字，包容、开放的气息扑面而来)。
合 肥
长期被低估的中部城市
作为中部六省之一安徽的省会城市，合肥过去并不引人注目。因为，无论是其全省的经济总量还是增速，乃至省会城市占全省经济的比重，都只排在中间，并不特别出众。
来源：各地统计局、明源地产研究院
不过，自今年2月份起，合肥的房价直线拉升，在近半年的时间里，增速位居全国第一，一时傲视群雄。根据中国房地产业协会发布的数据，去年11月至今年11月，合肥的房价上涨了68.28%(如下图)，将长沙、南昌和太原都远远的甩到了后面!
由于相邻，合肥凡事喜欢对标上海，比如说要把滨湖新区打造成合肥的浦东新区，颇有国内科技界“雷布斯”“贾布斯”的既视感。一方面是为了自带光环，但另一方面也说明还比较落后。
在长三角省会城市中，合肥是发展最落后的一个。杭州和南京的发达程度要远远高于合肥。以本外币存款为例，2015年末，合肥的本外币存款总量和人均基本都只有南京和杭州的三分之一!
来源：各地统计局、明源地产研究院
当然，合肥的发展速度很快，2005年~2015年，10年间GDP增长了6.63倍(853亿元~5660.3亿元)，比郑州生猛得多。2016年上半年合肥GDP2575.5亿元，折算后实际增长9.4%。居民人均可支配收入14766元、增长10.5%!
合肥是一个比较典型的单核城市，对外来人口的吸引力很弱(因为置身长三角群雄之中，但实力却又是最弱。)，过去5年，净流入人口只有约34万，排名全国倒数第七。可是，2014年，安徽本埠的房价几乎腰斩，合肥受到的冲击却不太大，因为它吸收了芜湖、马鞍山、六安等周边地区的人口。
根据合肥学院发布的《新合肥人住房及生活方式调查报告(2015)》显示，截至2014年末合肥市区净流入常住人口为124.5万人，这意味着3个常住人口中就有1个新合肥人。新合肥人中，自有住房占38.56%。因首次置业和满足居住需要而购房的占68.56%，因二次置业和改善居住条件而购房的占21.25%，单纯出于为父母或子女居住考虑而购房的占7.14%，只有3.05%的人购房的目的是投资。刚需市场十分强劲!
此外，合肥的高校数量众多，比南京多7所，比杭州多21所，高校整体质量可能难以抗衡南京、武汉和长沙，但一所985(中科大)、2所211大学(安徽大学和合肥工大)秒杀郑州、南昌、太原、杭州还是绰绰有余的。如果合肥能够将这些高校的毕业生最大限度地留下来，发展得会更好(安徽的上市公司数量一度位居中部六省第一，目前已被湖北超越)。因此，眼下，各大房企依然在合肥抢地，11月30日，合肥8宗地拍卖，却引来90多家房企争夺。
盘踞在合肥滨湖新区出租屋里的传销分子(不要问我为啥这么说，因为明源君早年在此卧底过)，业绩压力或许又加大了吧，毕竟房价涨了，房租也会跟着涨。
石 家 庄
任性到不限购的城市
国庆前夕，随着北京一纸限购限贷令，21城先后掀起一波又一波的调控热潮。效果说不上有多明显，但预期转向，观望情绪浓厚，成交量至少下去了，价格从数字上至少降了。
不过石家庄却坚持不调控。相比其他被吊打城市的房价，石家庄的房价就像一个无人管教的野孩子，疯得不行。
中国房地产业协会发布的数据显示，10月全国省会房价排行中，石家庄领涨全国，环比9月涨近11%，同比上年涨近45%!11月份，涨势的凌厉程度依然不减，依然保持8.58%的涨幅，位列全国涨幅第三。
不怕路途远，就怕速度不够快。虽然石家庄房价上涨在今年4月份才开始启动(今年3月1日，石家庄市长邢国辉主持召开市政府第五十二次常务会议，出台提振房地产市场信心的“石20条”)，8月份才加速，不过由于涨势凶猛，去年11月至今，依然已录得57.2%的涨幅。如果12月份还保持前面两个月这么凶猛的涨势，那将可能碾压武汉、郑州、合肥，乃至苏州的房价。
面对如此疯狂的房价，有人兴奋有人忧。兴奋者认为石家庄房地产市场迎来最好的时机，也是投资的最佳时机;忧虑者则认为自己更加买不起房，而产生恐慌心理。不过，政府相关人员表示，石家庄不具备调控的基础。
独立经济学家杜猛更是反问：“石家庄房价涨幅再高，会有深圳、南京高吗?”杜猛还进一步指出，石家庄周边的城市，除了北京天津外，济南、郑州、太原的房价都在涨，石家庄没有理由不涨。释放一下压抑已久的石家庄房价，对于石家庄区域经济的发展是有好处的。如果不考虑通胀因素，石家庄房价的涨幅还是非常有限的。所以，石家庄的房价还有很大上涨空间……
明源君认为，石家庄房价暴涨，除了城市自身的内驱力，周边城市的带动，主要是受京津一体化政策的催化。由于石家庄是京津冀一体化发展中的重要节点城市之一，其城市地位较以前大幅提升，房价也在朝京津看齐。
石家庄众城皆调我独拉，举世皆降我独涨的霸气还会保持多久?明源君认为，这主要还得看政策。11月28日，石家庄发改委发布《石家庄市新型城镇化和城乡统筹发展规划》，规划到2020年，都市区城镇人口总规模达到427万人，这还不是最重要的，重要的是里面还提到“到2020年基本消除重污染天气”，这一条要做到可不得了，整个京津冀的人口不堪忍受雾霾的人口都要被吸到石家庄……
武 汉
中部城市的核心引擎
传统二线城市中，武汉的上涨，在明源君看来，是最名正言顺的——至少在中部六省的省会城市中是如此。时至今日，武汉房价已经连续上涨21个月。
作为武汉高铁节点城市，武汉是中部的核心城市。2015年，武汉GDP为10905.60亿元，在全国15个副省级城市中排第三;增速8.8%，排第四位。其中，第三产业比重超过50%。社会消费品零售总额达到5102.24亿元，比上年增长11.6%，已超过深圳(这里多说一句，去年深圳零售消费总额只同比增长了2%，基本是全国最低水平)，在15个副省级城市中排第2位。2015年，武汉的人均本外币存款达18.28万元，秒杀天津。
湖北统计局的数据显示，2015年11月1日零时，全省常住人口为5851.5，5年时间里增加了127.73万人，而几乎同时期内，武汉的常住人口流入量为123万!这意味着，全省新增常住人口基本都汇聚到了武汉!在北上广深等传统一线城市人口增量放缓的同时，武汉的人口还在大量流入。去年武汉市常住人口达到1060.77万人，比2014年增加26.97万人!
而且，流入人口的质量不低。2015年，在全省常住人口中，具有大专以上教育程度人口有656.54万人，每10万湖北人中就约有11220人是大学生，相比2010年的9534人，增加了1686人。
同时，新鲜的血液还在不断产生。武汉的高校家数达86所，在国内都首屈一指，而且武汉大学、华中科大等名校云集。过去，武汉和长沙高校给深圳提供了大量人才。不过，随着武汉位列新一线城市，对人才的吸引力与日俱增，成为人才回流中部的首选城市，未来武汉作为中部重镇的地位只会不断加强。
廊 坊
距离帝都近，不涨都难
由于恒大举牌，经营亏损的廊坊发展前后拉了10个涨停板，涨了200%以上，气势如虹。廊坊当地的房价也毫不逊色。
北京楼市限购升级之后，燕郊潮白河边的楼盘价格应声上涨，10月某楼盘的开盘价达到4万(备案价是2.4万)，依然被北京购房者一抢而空。而就在去年的7月，当地的房价只有1.5万一平米!
其实，早在各地密集调控钱，廊坊已相继出台了“廊九条”和“廊七条”，但对房价上涨趋势的遏制没有起到决定性的作用。
如此凌厉的涨势下，廊坊房价的排名不断上升，8月份排名全国第15，9月份挤掉苏州，晋级第14强，11月环比增速-0.67%，但依然雄踞第12名。
去年11月至今年11月，廊坊房价上涨102%!没办法，谁让廊坊距离北京这么近呢。靠近深圳的东莞和惠州也涨疯了，逻辑是一样的。
济南 和 长沙
刚上涨就被按住了
眼看其他城市都在涨，到了8月，长沙和济南也按捺不住了，纷纷开启补涨模式。不过，还没进入状态，限购限贷就呼啸而至，上升的势头被按住了。
济南整体的涨幅不是很大，但济南东部涨势凶猛。由于行情太好，有些项目的售楼处都被卖掉了。
售楼处是开发商和购房者的交易场所，是开发商的“脸面”，一般是用来“压箱底”的， 连售楼处都打算卖掉了，说明手里真的没货可卖了。量价齐升，去库存都不是事。涨价去库存的速度之快令人措手不及。
济南房价走势
长沙的房价长期以来都不温不火，虽然价格上不去，但是成交量一直不小，只要不是太激进的开发商(拿了大量高价地)，还能赚些钱。可是，眼看合肥，武汉房价暴涨，诸如“合肥炒房团攻陷长沙”的传言四起，最终在8月份开始雄起了一把。但呼啸而至的调控，瞬间就将势头压下去了。11月下旬，长沙“房七条”发布，当月新房成交量速冻，环比下跌五成!
省会城市中，长沙的房价确实偏低，不过长沙土地供应量巨大，居民对炒房兴趣不大，而且缺乏支柱产业，无法提供足够有吸引力的工作留住人才。要想复制合肥、郑州那样的涨幅几无可能。
长沙房价走势
城市的发展，也是三十年河东，三十年河西。当年，东北三省是共和国工业的长子，但如今经济一落千丈，人口不断净流出，令人唏嘘。而当年的小渔村深圳，已成为最具创新活力的国际化大都市。谁强，谁就会吸走邻近城市的人口、资源和财富。当然，一个城市房价上涨只是发展前景的一个点。最终，还是需要实体经济和方方面面的创新支撑。否则，高房价只会逼走有创造力的年轻人。
作者：明源地产研究院副主编 艾振强