个人房贷还款能力将被严查 以抑制房贷风险
中央经济工作会议指出，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。”。在现行住房信贷政策下，笔者认为加强借款人收入真实性审核，可以在抑制资产价格泡沫同时，有效防范房贷风险。
还款能力是个人住房贷款的前置条件。全世界的商业银行在发放个人住房贷款时，都要对借款人的还款能力进行审查，主要基于过去收入状况来合理推测借款人未来还款能力。但在还款能力审查上，各国商业银行略有不同，如在借款人银行账户明细时间跨度上，有要求三个月的，有要求一年的，存在一定差异。但各国银行越来越重视个人所得税缴纳证明的鉴证作用。如美国的商业银行通常要求借款人提交前几年的纳税申报单，香港的商业银行要求借款人提交最近期的税单或雇主报税表，台湾的商业银行要求借款人提交所得税扣缴单据或薪资入账存折等。这是因为个人所得税缴纳状况是借款人收入真实性的最有效证明，也显著减轻了银行审查借款人收入真实性的负担。但我国商业银行在借款人还款能力审查上，往往习惯于形式上审查，借款人收入证明只需加盖单位公章，无需提供个人所得税缴纳证明，往往通过合作律所电话联系借款人单位相关联系人以核实收入真实性，存在虚假收入证明蒙混过关的隐患，使得并不具备还款能力的借款人获得巨额个人住房贷款，或为借款人借助金融杠杆炒作房产提供方便之门，两者都易增加房价上涨动力，导致住房金融风险聚集。
虽然个人住房贷款为商业银行优质资产，但在热点城市房价高位大幅上涨后房价对收入和租金的偏离加剧，蕴含了较大的风险隐患。同时金融市场利率运行出现拐点，居民收入增长速度放缓，都将对个人房贷资产质量施加压力。2016年我国新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%。目前，北京、上海、深圳等一线城市住房呈泛豪宅化，城市中心区域住房均价在每平方米10万元，租金收益率不到2%，巨额还本付息已经远远超出普通居民承受能力。美元两次加息启动了全球量化宽松货币政策向正常化回归之旅，国内金融市场利率中枢有所抬升，预计未来个人房贷还款压力可能趋向上升。在房价停涨且居民收入增长放缓大背景下，也需要高度关注借款人真实还款能力，迫切需要将个人所得税证明作为还款能力审核要件，以控制整体个人房贷风险。
当然，将个人所得税证明作为还款能力审查要件，并不会改变现有金融监管政策和差别化住房信贷政策。过去我国商业银行在发放个人住房贷款时过度看重抵押的第二还款来源，往往忽视对借款人真实还款能力的审查。增加个人所得税证明要件，一方面可以提高银行在借款人收入审查上的效率，通过个人所得税缴纳证明，银行可以合理分析推测借款人具备的真实还款能力，防止出现向不具备还款能力的借款人发放个人住房贷款的可能性，也明显增加借款人利用金融杠杆炒作房产的难度;另一方面也有利于借款人提高主动纳税的意识。通过与税务部门联网，发挥税务稽查作用，对大肆进行投资投机炒作的借款人形成威慑。无论怎样，银行都需要切实加强借款人收入真实性审查，以抑制资产价格泡沫，并有效防范住房金融风险，而增加个人所得税证明要件是趋势。