上半年去库存效果明显 三、四线城市区域分化
今年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过，“三去一降一补”有什么成效?三、四线楼市库存是否依然“压力山大”?“僵尸企业”处置得如何?企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降?百姓迫切需要解决的短板补上了吗?
围绕这些社会关注、各方关切的重要经济问题，我们在年中之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道，通过个体生活的变化，以小见大，深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点和突破点。
老傅的庆幸
“一年间房价涨了1倍，还一房难求，如果今年才出手，肯定买不起了”
酷热难耐的夏日傍晚，家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣如往常一样饭后遛弯儿。路过一处高档小区，瞥见门口摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板，老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景：“就一年时间，我相中的那套6000多元每平方米的房子，售价居然到了1.1万到1.2万，涨了1倍，且高价之下一房难求。”
老傅本是“有房一族”，2015年，因为儿子即将结婚，老两口合计着再给孩子买套房。彼时的售楼处还算安静，房源也充足，好地段、好房型随便挑，偶尔还能赶上送车位、打折的优惠。老傅看房看得优哉游哉，“2015年的商品房，6000元就算贵的，即便涨价也是一个季度一两百块，是可以接受的缓慢上涨。没成想，一过完2016年农历新年，形势突然紧张起来，房价像坐火箭一样嗖地蹿了上去。那段时间的沧州楼市可谓一天一个样，每天去询价，得到的回复都是‘今天又涨了点’。”老傅再也无法淡定，在售楼人员的催促下，迅速相中一套房，2月底就交了定金。
原本平静的沧州楼市突然成了“香饽饽”，与房贷政策的调整不无关系。2016年2月，央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，居民家庭首次购房个贷的最低首付比例降到25%，各地还可下浮5个百分点。此后不久，为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题，热点城市重启限购政策。政策的一松一紧产生溢出效应，一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市。
等老傅的亲戚2016年“五一”再去看房时，发现同一小区的房源竟已全部售罄。“售楼大厅里熙熙攘攘全是人，几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房。小区房价已经从签约时的每平方米6000元涨到了8000元。”老傅感到不可思议。
“最近几个月，不少高端商品房均价都保持在14000至15000元，听朋友说他们家附近都2万了，这还是沧州吗?!”老傅很感慨。
从去年夏天到今年夏天，三、四线城市中也出现了热点城市，库存销售得如火如荼，房价就像打了“强心针”，迅速膨胀。根据国家统计局的数据，截至今年5月份，全国商品房待售面积同比下降8.5%，连续5个月呈现同比下降态势。5月全国商品房库存为66018平方米，为21个月以来的最低值。据中原地产研究中心统计，今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%，土地市场平均溢价率为40%，刷新历史纪录。对此，在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂：“我感到庆幸，也觉得后怕，如果今年才出手，肯定买不起了!”
小傅的感慨
去年底到今年初行情最好，一个月轻松做成10多单，净盈利超50%，4月中旬转冷，至今月均成交量也就1—2单
在老傅对三线楼市大涨感到困惑时，她的侄子小傅却从中嗅出了商机。2016年初沧州房价刚开始上扬，小傅就抓住时机买房，几进几出后，他毅然办起了中介公司。
从购房者到中介，小傅几乎没怎么经历转型的“阵痛”，因为他入行时，正赶上楼市去库存的“蜜月期”。政策利好，再加上公众看涨，中介风头一时无两。“2016年底到2017年初行情最好时，轻轻松松一个月做成10多单，净盈利达50%以上。”小傅说。
今年上半年，沧州市土地宗数为200块，平均溢价率高达127.82%，土地出让金为153亿多元。中原地产首席分析师张大伟评价：“全国去库存效果比较明显。与往年相比，今年以来无锡、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿行列。”
不过，高歌猛进去库存的同时，隐患也被悄悄埋下。
沧州楼市突然火爆，一是因为距北京只有40分钟高铁车程，受京津冀一体化政策影响，有大工厂和企业迁入，刚需增加;二来部分人跟风炒房，让价格水涨船高。这些人买房不为自住，导致房屋空置率高，市面上的一手房销声匿迹，能交易的几乎都是二手房。投资需求外溢导致价格涨幅过快，去库存成效短期“看起来很美”，但偏“虚”，长期看存在反弹风险。空房随时可能被抛售，再次成为新的库存。
三、四线城市房价飙升，也“吓退”了一大批想在城里买房的农业转移人口，有违去库存政策的初衷。小傅感慨道，前几年沧州房价一直徘徊在四五千元，交十几万元首付就能在城里有套体面的住房。现在，即便是中低端的房子，一套也过百万。大部分进城务工农民，月工资只有几千元，买房至少要交30万首付，每个月再还贷，负担太重。
“我也是农民出身，来城里打工，见识了各种好，不愿再回去。当年白手起家，我是咬着牙买的第一套房。但现在这么高的房价，有刚需的老百姓确实买不起了，牙咬碎了也没用。更别提农民在城里买房没有公积金，贷款也不好办。”小傅说。
正是面对这种新变化，热点三、四线城市在去库存的同时，调控政策也应运而生。今年3月23日，继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地产市场调控意见后，沧州也发布了调控措施，通过户籍和贷款等条件限购。果然，对政策极为敏感的楼市被“速冻”——沧州房价虽然坚挺，但购房者不再趋之若鹜，大部分持观望态度。小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”，至今月均成交量也就1—2单。
三线城市政策收紧，四线城市呢?此前，沧州市下属县城的楼市普遍萧条，房源充裕。但最近这两个月，县里的房子也紧俏了起来。小傅回忆，5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚，市里房子贵得离谱，最终只能选择到次一级的县城购房。
“3月以来，南皮县、河间市等地的库存逐渐被消化，泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元。只有黄骅市外来人口少，房子还有富余，但价格也开始抬头。目前沧州市和各县城基本没有库存压力了。听说邢台还有一定数量的烂尾楼，那边的同行正在想办法提升房源周边环境，增建配套设施，缓解库存压力。”小傅说。
业界思考
今年上半年，以沧州为代表的三、四线楼市，变化还是相当大。
年初时，沧州楼市热火朝天，企业盈利高达50%，远超正常情况下的15%。为抑制房价过快上涨，市政府加大了住房用地的供给力度，从每年2000亩增加到3000亩。但地价没能随之下降，年初每亩800万元的地价，到6月底已经高达每亩1300万元。
3月限购政策出台后，开发商的日子不好过。特别是由于前期房价居高不下，一些惜售的新项目还来不及开盘，导致限购政策出台后，销售陷入了僵局。
针对市场新变化，一些开发商也在寻求与地方政府合作，参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中。希望减轻自身库存压力，也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是，棚改项目毕竟数量有限，利用棚改去库存的效果并不明显。
到底怎样才算健康地去库存?显然不能总靠临时出台限购令。如果想在保持楼市稳定的前提下去库存，可能需要借鉴有些城市的做法，先限地价，再限房价。地价不控制，房价很难降;房价虚高，老百姓有刚需的买不起，做投资的也会观望，还会积累新的库存。
想实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，不能仅靠短期的硬限制，更要依赖长期的软调控，不同城市应该利用地缘优势差异化发展，尽量实现供需两端的平衡。
——河北盐百集团房地产公司总裁 张克骞
专家点评
在“因城施策”去库存的作用下，今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是，三、四线城市存在区域分化问题，有些热点三线城市的去库存进程较快，可售住房数量持续下降，导致房价有所上升，捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市，应在准确研判后续需求增速的基础上，加大住宅用地供应节奏和开发上市力度，避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡，诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案，当房价涨幅达到一定程度时，及时出台限贷、限购措施，给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市，仍应坚定不移地执行去库存政策。
除了去库存的因素，部分三、四线城市出现住房价格上涨还有多方面原因。第一，这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区，或地处大都市圈辐射区域，随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展，住房市场需求会有所提振。第二，由于一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策，在溢出效应的作用下，一些自住需求和投资需求涌向附近的三、四线城市。第三，在前期优惠利率和首付政策拉动下，当地住房需求集中释放。
后续去库存的关键，是要让新市民安居乐业。无论是就近转移的农业人口，还是返回家乡购房的外出务工人员，都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军，要给予新市民购房更多的政策性支持，包括信贷、税收、保障等一系列措施，才可能为去库存争取多赢的结果。
——国务院发展研究中心研究员 刘卫民
本报记者 赵贝佳