一季度公积金政策频出 一二线楼市加速回暖
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
4月12日，中央国家机关住房资金管理中心出台新政，明确对职工二套房公积金贷款“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。
《每日经济新闻》记者了解到，今年1月以来，多地公积金政策频繁出台，北京、上海、广州、扬州等城市均在一季度发布公积金新政。如在上述项政策公布前不久，北京已发布“市公积金放宽异地购房范围”的政策。且已有消息透露，有国资银行已发布“重点支持一线和部分二线城市按揭”相关消息。
在58安居客房产研究院高级分析师李震看来，国管公积金所占比例较小，其本质只是一种政策补充，不影响大趋势。但这更进一步说明了，目前的政策和市场行情，在充分贯彻“因城施策”以及“差别化贷款”政策导向。
事实上，3月以来，一线城市和部分二线城市的房地产市场已开始回暖。易居企业集团CEO丁祖昱判断，目前是资金面、政策预期、银行信贷三重因素共同作用，一二线市场将持续回暖。
一线城市新房率先回暖
在刚刚过去的一季度，国内房地产市场“暖意”初现，一二线城市表现尤为明显。
克而瑞的数据显示，3月，全国新房成交同比微增9%，其中一线城市增幅最为显著，速度快于市场整体水平，二线城市则“涨跌参半”。
同样，来自58同城、安居客的《2019年一季度楼市总结报告》显示，一季度，一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成，其中北京的成交面积同比上涨超1倍。
从成交均价来看，北京、上海、广州的房价出现波动，深圳月度成交价格平稳缓降，但同比去年仍在上涨。
据58安居客房产研究院的监测数据，今年1月，受春节假期影响，用户对于新房的需求较低，进入2、3月，用户的找房热情上扬，市场热度回暖。相比之下，三四线城市“跌多涨少”，分化加剧。
丁祖昱建议，房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为小周期决定了每个项目的命运。
仲量联行指出，2019年，货币环境将有所改善，但一线城市的楼市调控政策还将继续。虽然全面放松楼市政策的可能性不高，但在经济不确定性增加的情况下，一线城市或迎来政策微调以稳定市场。
银行信贷向一二线倾斜
在一二线楼市回暖的背后，《每日经济新闻》记者了解到，某国资银行在2018年年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。
根据融360的数据，2018年11月按揭利率为近几年最高点，此后开始下行。截至2019年2月，一线城市首套房按揭贷款利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。
与此同时，来自兴业证券的研究指出，当前，一二线城市房地产基本面将趋势性上行;目前一二线城市回暖不是阶段性的，是趋势性的，是新一轮周期起点。
上述研究还认为，银行将趋势性增加一二线城市按揭配置，商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化，一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异，一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是，过往几年，三四线城市低质量杠杆施加太多，这个时间点，银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度做出结构性逆转，这是趋势性的。
据了解，2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。2018年，银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢，一般在3~6个月左右。而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。
兴业银行的分析师表示：“银行这一态度的变化背后主导大逻辑，就是银行对于按揭偏好是长期的。微观结构来看，一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求，加给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。”
购房者信心指数上涨
与一二线城市楼市成交量上升相对应的是，购房者信心指数也同步处于上涨趋势。
58安居客房产研究院的数据显示，2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬;2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%;一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7%。
从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月，一二线城市，尤其是一线城市购房者找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束后进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。
2019年一季度，一线及周边城市的找房热度同比上扬，环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。以上海为例，其一手住宅销售势头在3月份有所改善，二手房找房热度领先于一线各城;强二线城市中，重庆、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。
58安居客房地产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，从基本面来看，2019年并不具备大阳春的基础，因为国家对2019年楼市调控的要求是保持“三稳”，所以楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。
并且市场面也难实现大幅波动，一二线城市的楼市调控并未大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加;三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春。
张波指出，行业面上，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速，甚至是调低了业绩目标，同时拿地依然谨慎，融资难度依然较高，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018年。