房企500强去年卖楼吸金4万亿元 龙头房企市场占有率继续提高
3月22日,由中国房地产业协会举办的“2016年中国房地产500强测评成果”在北京举行。
测评报告指出,2015年是“十二五”收官之年,我国经济下行压力有增无减。为发挥房地产业对稳定增长、护驾结构调整的重要作用,政府出台多项促进去化库存的相关政策。年内房地产业成交持续回暖,但开发投资、土地购置面积、新开工等指标仍不容乐观。
2015年,中国500强房地产开发企业销售面积增长率均值为18.79%,较2014年上升16.97%;销售金额增长率均值为16.69%,增幅上升14.53%。但成交表现呈现出一线城市市场回暖明显,二、三线城市结构性回暖,四线城市整体下滑的分化格局。整体而言,目前我国房地产市场规模保持高位运行,商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位,市场去库存化压力依然较大。化解房地产库存,促进房地产业持续发展是重点。
龙头房企市占率继续提高
从企业面看,前三名的位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。万科更是连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力则分列四到十位。其中,华夏幸福凭借近几年持续增长首次跻身前十。
而在货币宽松和持续的去库存政策下,2015年商品房销售回升迅速。全年全国商品房销售面积为12.85亿平方米,比上年增长6.5%;商品房销售额为8.73万亿元,同比增长14.4%。商品房销售额创下历史新高,销售面积也仅次于2013年高点。
500强房地产开发企业销售明显加速,500强企业2015年全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米,同比增长11.6%,销售金额创下4万亿元的新高,同比增长17.5%。
由于销售表现出色,包括旭辉在内的多家房企在2015年11月份时就宣布提前达到年度销售目标,更有恒大、中海和龙光等上调销售目标,并成功完成最终目标。百强企业销售金额增长率达20.14%,销售业绩增长大幅领先于全国整体水平。其中恒大以全国性推广、造势的大营销策略完成全年销售金额2013.4亿元,销售金额增长率高达53.1%。融信和华夏幸福也表现突出,销售金额同比分别增长了76.8%和41.2%。
值得注意的是,2015年我国房地产产业集中度继续提升,前四大房地产开发企业销售金额占比从2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。从本次500强测评结果来看,2015年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%,销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。总体来看,百强企业增速较上年略有提升,百强之后的小型企业增速有小幅下滑,主要是因为大中型企业经营稳定有序,可通过多种途径平滑市场波动,业绩相对平稳,而小型企业更易受到市场波动影响,业绩波动幅度较大。
此外,2015年以来,房地产企业融资环境明显改善,银行贷款利率经多次降息明显下调,债券市场也有利好。与此同时,上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。年内,企业纷纷加大融资力度,500强房地产开发企业2015年净负债率均值为72.23%,较2014年下降21.55%。
而融资成本下移通道的打开,国内融资渠道的回归,也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。领先企业融资成本在年内有效下降,特别是20强企业资金成本大多能控制在不超过5%的水平。但由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变,且三、四线城市市场始终疲软,非上市企业资金面仍旧匮乏。
土地市场冷热不均
土地市场方面,2015年,房地产开发企业土地购置面积为22811万平方米,比上年下降31.70%,降幅较上年明显扩大;土地成交价款为7622亿元,同比下降23.9%。全年土地成交冰冷,市场整体偏弱。但随着销售业绩的好转,二季度至四季度土地购置面积降幅逐步小幅收窄,全年企业在土地投资方面呈现出前低后高的走势。
同时,2015年土地市场两极分化的格局依然明显。500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市,热点城市地块竞争激烈,高溢价地频现,部分热点地块溢价率甚至可高达200%以上。少数热点二线城市也成交活跃,如南京、武汉、杭州等地均有地王产生。与之形成鲜明对比的则是大量三、四线城市土地市场整体惨淡,南宁、成都、西安等城市甚至出现大量土地流拍现象。
由于热点城市土地成本不断攀升,百强企业正积极通过灵活的拿地策略审慎地补充土地资源。2015年,500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%,基本与上年持平,与2009年以来20%以上的存货增长率相比,房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言,商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位,市场去库存化压力依然较大。
此外,在互联网金融快速发展的背景下,500强房地产开发企业纷纷携手资本市场各类合作方,积极进行金融创新。华远、远洋、恒大、碧桂园等企业都加入了互联网金融行列并推出相关产品。
而近年来,随着地价飙升等因素,传统房地产开发模式盈利空间持续压缩,转型多元化成为众多公司的选择。不过,尽管不少企业选择了转型,但目前为止暂未看到整体性转型成功的实例。500强房企中房地产开发特别是住宅销售收入比例仍未出现明显下降。企业多元化业务存在诸多挑战。如房地产开发企业转型新领域时往往存在收购容易、运营管理困难的问题,且目前多元化发展的转型方向中,社区增值服务、物业管理、房地产金融、装修、酒店管理等尽管存在较强的发展空间,但其市场规模是否能为众多房企提供与近十年来开发业务相当的市场容量仍存在不确定性。因此,在多元化发展的探索过程中,只有少数企业能成为市场赢家。