土地出让均价连续5个月同比下跌 溢价率创39个月新低
■本报记者 王丽新
土地市场流拍频现，房地产市场降温了吗?
据上海易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，8月份，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。
此外，8月份，全国土地市场成交面积整体平稳，一线城市成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%;二线城市环比增长38.3%，同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比上涨63.1%。
值得一提的是，8月份，40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元，环比减少8.3%，同比增长6.9%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现出明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。
分城市来看，2018年前8个月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元、822亿元和740.5亿元，这说明上述几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年来持续火爆，5月份出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过，近期杭州土拍却不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区3宗宅地，分别以3%、2%、0溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。
同时，诸葛找房表示，从整体来看，除3月份较低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份达到流拍高峰，当月流拍土地共132宗，其中一线城市流拍3宗，二线城市流拍29宗，三、四线城市流拍高达100宗，这与6月份推出的土地量比较大有关。7月份有所回落，8月份截至20日全国土地流拍51宗。
据诸葛找房数据研究中心监测数据，7月份以来，东部流拍土地共计57宗，中部流拍土地共计61宗，西部流拍土地共计40宗，东北部流拍土地仅有7宗。
东部及中部地区由于之前房价上涨过快，带动土拍价格上涨，而该地区也是调控政策最为严厉的地区，其中西安、长沙、太原等城市被住建部约谈，市场较冷下土地流拍较多。
诸葛找房认为，整体来看，今年土地流拍量增多，6月份达到高峰。7月份以来土地流拍现象持续出现，底价或低溢价成交土地频现。在政策调控、融资环境等因素的综合影响下，市场预期转变，房地产企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地，甚至“地王”现象会大大减少，部分区域还会出现流拍、流标的现象。
易居研究院研究员沈昕表示，在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。