央行新政启动房贷证券化 撬动10万亿进楼市
原标【央行930新政启动房贷证券化 将撬动10万亿进楼市】
地产新金融时代：十万亿MBS想象
陈哲万晓晓
今天，如果您是一位房屋按揭贷业务的优质客户，可能享受的是银行申请名单上更靠前的位置。未来，您或许可从银行拿到更低的利率，但房屋被抵押给了一家券商，而直接借钱给你的，可能是公积金中心，或者，一位买养老险的大妈。
这是一个MBS（Mort-gage-Backed Security住房抵押贷款支持证券）的理想模型。起源华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。
9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
尽管放松房贷更吸引房地产市场的眼球，但还是有许多观察者将焦点放到MBS、长久期金融债券这类关键词上。
“既是救市，也是改革。”民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋说，“我认为9·30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。
经济观察报获悉，MBS业务已经在交通银行[-0.70% 资金 研报]、招商银行[0.19% 资金 研报]等多家商业银行内部开展调研，但尚未有推出时间表。
知情人士透露，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS（个人住房按揭贷款资产证券化），“工作一直在推进，央行9·30发文后，可能会提速”。
中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，而直面和运用资产证券化，比如推出MBS,被业界认为是解决该问题的良药，MBS一方面解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，它对于“金融资源优化配置，盘活存量”以支持实体经济发展的作用，或许超越了金融创新产品本身。
MBS提速十万亿想象空间
知情人士透露，有望在9·30新政后发布MBS产品的银行中，交行赫然在列。
早在今年3月，交行对内发布了一条调研通知，拟启动的全行首单RMBS，并要求旗下各分行上报各自的资产证券化规模。
所谓RMBS，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万，房屋当前市值150万。这时，银行如果把按揭贷款64万打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差（房贷利率-MBS利率-发行费用）。
一位交行内部人士介绍，该行首单RMBS试点规模约为70亿元，发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。
交行总行在当时的调研文件中提及，拟优先选择满足以下条件的分行开展试点：一是房贷业务管理规范，无重大违规事件或严重假按揭项目；二是2014年新发放房贷定价高于全行平均水平，定价趋势向好；三是能贯彻落实总行2014年业务结构转型要求，小微和消费贷款业务发展良好。
上述交行人士介绍，该项业务主要是由总行统筹，分行上报试点。“数据包已经来来回回传了好几次了，但是对贷款资产质量评估相对谨慎，再加上当时很多业务给全行新系统上线让路，所以之前进展并不太快。”
另悉，具有很强创新能力的中信证券[-1.12% 资金 研报]，接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，但尚未公布，并在寻求更多的银行合作。据悉海通证券[-1.17% 资金 研报]、国泰君安均有参与类似业务。
一家正在积极寻求该项业务的券商固定收益部负责人说，在政策层面，一方面是央行的推进，另一方面是呼之欲出的《资产管理机构资产证券化征求意见稿》，都在加速MBS的出台。
过去，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行[-0.49% 资金 研报]发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
南方基金固定收益部负责人对本报表示，该公司曾经在2005年购买过国开行和建行的资产证券化产品，“收益肯定要高于短融低于信贷，但流动性很差”。
做不起来的原因有政策不持续、市场冲动消退，最主要的是中国金融市场不够发达、利率尚未完全市场化导致MBS产品的二级市场交投不活跃、投资者寡。
地产的新金融时代
今时不同于往昔。
一直以来，推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。2011年上半年货币政策收紧的情况下，商业银行迫于规模、资本、利润的压力，希望通过资产证券化出售资产，但监管部门认为时机不妥。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化，商业银行就可以在不突破总规模的前提下，通过不断出售贷款来不断放款，无疑增大了央行对社会融资总量调控的难度。2012年中，整个宏观经济的背景和形势都发生了变化，和上一年上半年的情形已然不同。政策时机到了，但市场冲动却少了。但现在，政策时机和市场冲动都有了。
招商证券[-0.69% 资金 研报]的报告认为，2013 年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。