拷问链家事件：地产互金产品安全吗？
每经记者 吴若凡
消费者庄先生和黄先生在上海链家的购房遭遇,把链家金融业务推到风口浪尖。加之刚刚引起轩然大波的鑫琦投资兑付危机,都让我们不得不重视地产金融领域的风险。
本期房产周刊选取部分地产类互联网金融产品进行风控测评,以便了解这些金融产品的抗风险能力。此次测评主要从三个维度进行。第一,P2P渠道获得的各类资金,将会被企业运用到哪里?第二,一旦出现贷款违约,放贷企业能否将抵押品迅速变现?第三,这些理财产品所标榜的收益率,实现的可能性有多大?
猴年之初,鑫琦投资遭遇兑付危机,这在整个地产金融领域引发轩然大波。由于风控措施不到位,资金管理不严格,地产金融领域目前存在不少高风险金融理财产品,稍有风吹草动,或将出现兑付危机。
2月23日,上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。两起案例中,消费者庄先生和黄先生在链家购房的遭遇,不仅让链家处于风口浪尖,更将链家在金融领域的产业链推到了前台。《每日经济新闻》记者查阅链家官网发现,链家金融大致分为三类:一类是链家理财,一类是链家的金融产品,还有一类是链家资金监管业务。
兄弟公司相互担保?
记者从链家官网了解到,其理财业务就是P2P业务,通过融资方式来实行资金交易,资金来源主要有三部分:一个是链家自有资金,这主要来源于链家员工,此外就是在链家的P2P平台上的各种标的融资。
一位长期从事P2P法律研究的人士告诉《每日经济新闻》记者,该资金流向并不公开,资金流向哪里其实并不清楚,只知道是P2P产品,但没有产品的具体用途以及借款人的信息,所以资金款项是否确实用于他们的金融产品无法得知。
根据链家官网的介绍,这些资金均用在了链家的各项房屋交易上。具体情况则体现在链家的金融产品上,大致可分为三类:一是赎楼,业主卖房遇到银行按揭贷款未还清的情况,链家出资将银行贷款还清赎楼;二是尾款垫资,买房客户已经向银行申请贷款,但因审批流程等问题不能及时拿到贷款,而与业主签约到期需付款,链家向其垫资;三是过桥贷款,业主买房同时需卖房集资,但买卖时间可能并不合拍,业主可以把房子向链家抵押贷款。
一位熟悉理财业务的中介人士告诉记者,赎楼主要是解决业主还款问题,尾款垫资是过完户以后,买家拿到产权证,作抵押登记,才能放款给业主。
链家的资金监管业务在外界看来也有些奇怪。一位法律界人士向记者表示,首先,链家有类似于支付宝的第三方支付平台理房通。资料显示,北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》,也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。
业内人士介绍称,链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝,购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖房客户,避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户,或因买方客户购房资金不够,致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。
一般而言,银行监管模式是买房人把钱给银行,银行在一切购房手续完成后将钱打给出售方。业内人士表示,资金监管三方足矣,一般是交易双方和第三方平台。而一位接近链家理财的业内人士告诉记者,链家的资金监管模式是四方合同:理房通(平台)、中融信(担保公司)和交易双方。具体流程是购房人先对理房通账户进行充值,然后自行将钱转到中融信在理房通的账户里,理论上说,这笔钱是冻结状态,但现在这笔资金转到了中融信的账户之后就完成了第三方支付业务。需要指出的是,交易双方放在理房通的资金,链家不支付任何利息。
上述业内人士告诉记者,在实际操作过程中,当购房者的钱进了理房通之后,转而又进入了中融信的账户,这个钱就是中融信的了,理论上中融信就可以花这笔钱。
链家理财真正盈利的地方正是在此,据其官网显示,链家60天“定期宝”的收益率是6.4%左右,以首付贷为例,其年化利率高达24%,转化到月之后,链家每笔贷款的息差大概在1.5个百分点左右,而根据有关机构测算,消费者在整个买房交易流程中,资金在中融信的平均停留时间达55天。
根据《非金融机构支付服务管理办法》规定,作为第三方支付机构是不能动用监管方账户资金的,这里指的是在支付过程中不能动用,但当用户把钱转到中融信之后,中融信的资金池里的钱可以流向任何地方,因为在央行监管来看,从用户将钱打到理房通之后,两笔交易已经完成。
链家理财的网站上,几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。根据工商登记资料显示,中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。
风控就是保证公司回款?
2月23日,上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。其中有两个案例涉及上海链家。2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,用来购买其他房屋。黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万元房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。
这两个案例中,虽然未有明确证据表明链家垫资的资金来源,但至少,链家的这笔垫资款还是存在一定风险。
无论是金融产品的抵押登记还是借款,房屋交易双方向某一个个人办抵押登记,一旦经纪人有不诚信的情况,或者已经离职,可能不去解除抵押。虽然最后可以通过法院来解决问题,但会浪费大量的时间和交易成本。
一位熟悉链家业务的人士表示,链家在每笔房源交易时,都会向客户推荐资金监管这一项业务,即交易双方将钱打到链家理房通账户,“名义上是保证买卖双方交易资金安全,实际上是为其业务放贷提供充裕资金。”
另一位熟悉链家流程的人士告诉记者,这个产品是契合客户需求的,客户置换需要快速回笼资金,但是产品从设计上来说,都是以个人名义作抵押,这里的抵押人都是链家的管理层,是交易的区域经理。
业内人士指出,链家理财的风控更多是保证公司回款。他认为,正常的风控体系需要由金融机构审核流水、债权、诉讼,以及企业信用报告,要对上下家的征信情况做一些背景调查,如果产权上出现抵押、民间抵押、二次抵押等情况,对后期的贷款都是有风险的。
此外,业内人士表示,客户在第一次交首付款的时候,作为居间方必须起到督促作用,让钱专款专用。此次上海链家发生的两起案例,链家并没有对上家(售卖方)尽到应尽的义务。
有法律人士告诉记者,金融机构必须要有审批体系和风控体系,在上述两起案例中,黄先生那起案例的卖家属于高额负债,而链家方面却没有被事先调查清楚,这说明链家的风控环节有些问题,风控体系出现了较大疏漏。因为,通过企业信用报告、人行征信以及背景调
查可以查出该售房者的实际财务状况。
一位熟悉风控的人士告诉记者,当卖家把房子给链家作抵押后,如果卖家在交易过程中无法偿还贷款,此时链家让员工提起房屋查封,而一旦房子进入查封程序,买家就会恐慌,而已经交了定金的买家由于不想失去这套房子,就会想尽办法将房子解除查封,这样,买家就彻底被牵着鼻子走了。