楼市有望进入二手房时代 大规模新增建设高潮过去了
国家统计局最新数据显示，今年1-3月，全国新房销售面积同比增长19.5%，增速较1-2月回落5.6个百分点，延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上，扣除春节前后大规模返乡置业的扰动，去年10月以后，新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响，但热点城市和区域启动调控是主要原因。
一方面，去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷，今年春节后又加大了调控力度，如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”(获得产权证后一定年限后才能出售)、严厉打击类住宅等。这些措施的直接效果，就是新房销售明显下滑。而且，基于调控绩效考核，去年10月以来，热点城市对新房启动严格的预售管制，新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。
另一方面，近期有40多个城市启动了新一轮调控，覆盖一二三四线城市(县)，特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈外围，基本被限购限贷笼罩。加上今年1-2月再创新高的返乡置业，从3月开始回落。因此，1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现，本轮楼市回升主要集中在二手房市场。今年一季度，中投证券监测的17个热点城市，二手房交易面积环比增长106%，其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年最高值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大涨113%。
上一轮调控以来，从2016年10月至2017年2月，相比2016年调控前的9个月，广东二手住房月均交易面积翻了一倍，广州、深圳、珠海等7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的近80%，比2016年前9个月上升了20多个百分点。3月，这7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的1.2倍。其中，深圳、广州、佛山二手住房交易面积环比涨幅均超过120%。
国家统计局70城房价数据显示，3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳，70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此，新房市场可谓“量跌价稳”，但二手住房价格明显反弹。3月，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月的涨幅(0.4%)翻了一倍，而且已连续24个月上涨，其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位，4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家地产统计，3月北京二手住房价格达到67621元/平方米，较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。
根据中房协“房价行情平台数据”，2017年3月，北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价分别为63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米，相比2016年10月，分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房价指数中二手房价涨幅最高的厦门为例，2016年上半年之前，厦门二手住房价格与新房价格差异不大，但从2016年下半年开始，二手住房价格全面超过新房。今年3月，厦门二手住房均价比新房高出35.8%，同比涨幅高达31.7%，其他城市如青岛、福州、广州等，去年以来也出现二手住房价格超过新房并快速上涨的情况。
可以说，二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹，最大的动因就是新房预售管制下，开发商新盘入市的积极性下降，新房供需两端一起回落，需求开始转向二手房市场，甚至是“类住宅”市场。特别是，此前并不活跃的三四线城市二手房市场，近期也普遍强势反弹。
需求之所以快速回升，与政策的微妙变化有关。2017年，宏观经济主题是稳增长和防风险，这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位，也决定了房价不可能大跌。此时买房，风险或许是锁定的，而去年10月调控后的短暂回调，似乎也是建仓的机会。同时，春节后，传言中的加息未来临，央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。
另外，今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言，尽管力度和措施“加码”，但在政策思路上，采取的是疏导需求、鼓励合理需求，而不是抑制需求;方向是稳定房价，而不是打压房价;就“去库存”而言，更强调需求端激活，如三四线城市与大城市基础设施互联互通，棚改“货币化”，鼓励“返乡置业”等。当然，直到近期，住建部和国土资源部联合发文明确，在售库存去化周期超过12个月的，要缩减土地供应。业内普遍认为，管理层此举，或意在让楼市量价在高位实现中期平衡，为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。
此外，本轮调控给市场的一个印象是，通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如，限购从大城市中心区扩展到外围，甚至扩展到周边三四线城市(县);限购范围从住宅扩大到非住宅;非户籍人群购房门槛逐步抬高，非户籍人群在热点城市购房所需社保和税收缴纳时限，从原来的1年逐步提高到5年，中间还不能断缴。同时，因高房价而溢出到外围购房的，原来没有社保或税收缴纳时限要求，现在也相继推出。
因此，出于在大都市圈“扎根”的顾虑，赶政策末班车而“抢上车”，也是这一波购房热潮的一大主力。于是，新房预售管制下，需求开始转向二手住房、“类住宅”等。二手住房一旦趋暖，中介乱象、投机炒作等问题开始严重了，比如近期北京学区房炒作、规避限购的假离婚和企业购房等，以及“类住宅”大行其道。另一个重要的原因是，2014年以来热点楼市回升，改善型需求是主力。但近年来，因土地价格高企、“地王”频现，新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差，特别是教育医疗等。于是，改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断，未来全国将加速进入存量房市场。
在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下，目前全国已有40多个城市(县)发布了新一轮调控。进入4月，抑制需求的调控措施相继落地，特别是限购限贷“加码”、范围扩大，将很多需求挡在了外面。同时，13个城市启动了“限售”，加杠杆投资的购房需求也将下降。此外，3月因赶政策末班车而“抢上车”的购房也将趋于回落。近期，根据笔者调研，随着各地学习北京“10天9调”的精细化密集调控经验，不管是房价上涨预期，或加紧入市购房行为，都明显减少。
同时，近期热点城市房贷开始紧缩，很多银行将首套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中长期贷款仅4500亿元，低于去年平均水平，同比多增额降至零左右。截至3月末，全国个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。随着调控政策落地、激进的预期渐进改观，加上信贷投放的微妙变化，预计从5月开始，热点城市和区域二手住房成交量将会下滑。近期权威媒体报道，北京、广州、厦门等地二手房门店业务量大幅下滑。
笔者认为，基于利率仍旧在历史低位，贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求，未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下，打击投资炒作的调控会坚持下去，未来非自住购房需求会明显减少。近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。