资产证券化为租售并举“输血”
国内首单房企租赁住房REITs落地——
经济日报·中国经济网记者 祝惠春
我国房地产已经走到了十字路口，依靠“拿地卖房”模式已难以支撑进一步增长，向“出售与持有运营并举”转型成为越来越多房地产公司的选择。对于自持运营部分，房地产信托投资基金(REITs)提供了资金退出渠道
近日，保利地产发布公告称，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，获得上海证券交易所审议通过。市场广泛关注的房地产信托投资基金(REITs)探索加速，房地产资产证券化在为开发商提供新鲜血液的同时，也丰富了资本市场长期投资产品。
地产金融化大幕开启
经过十几年狂飙突进之后，中国的房地产业走到了十字路口：城市化率接近60%，人均住宅面积突破30平方米。从全国范围看，房地产供应过剩，依靠“拿地卖房”模式已难以支撑进一步增长，向“出售与持有运营并举”转型成为越来越多房地产公司的选择。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。党的十九大为住房市场的发展指明了方向。国内首单房企租赁住房REITs此时应运而生，为资本市场服务住房租赁行业的发展积累有益经验。一方面,租赁住房证券化有利于租赁住房企业加快资金回笼,解决租赁住房投资回收周期过长的忧虑;另一方面，也有利于加大租赁住房房源的供给,助力租赁住房市场快速发展。
通俗地讲，不动产资产证券化就是以商业物业、住宅、工业厂房、基础设施等不动产财产或不动产收益权作为基础资产，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品。鑫创科技有限公司基金投资部执行总经理周剑接受《经济日报》记者采访时表示，不动产资产证券化在我国市场发展已有10年时间，但是过去开发商的房子不愁卖，自持资产很少。因此，产品不多，市场不大，市场参与主体缺乏积极性。
目前，政策要求开发商自持一定比例商品房。对开发商而言，长时间占用资金会降低资金效率，其资金一个重要退出渠道就是资产证券化。不动产资产证券化中一个最主流产品，就是房地产信托投资基金(REITs)。可以说，房地产信托投资基金是地产金融化的必然结果。
我国城市化经过10余年的高速发展，在住宅开发的同时，沉淀了大量优质的持有型物业，包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，这些都是可以证券化的优良基础资产。
“储架发行”便利持续融资
国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，对于加快租赁住房市场建设具有积极的示范效应。
据介绍，该租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产(集团)股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施,储架发行总额度为50亿元。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性。
这一项目在不动产资产证券化领域有何突破?中联基金执行总经理范熙武告诉《经济日报》记者，与市场上已发行的资产证券化项目相比，本项目的创新之处在于首次在REITs中引入“储架发行”的机制。也就是说，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，这对在国内设立房地产信托投资基金具有积极的探索意义。储架发行机制的核心，在于一次核准，多次发行。储架发行机制有助于简化审核程序，降低监管机构的审批成本以及企业的发行成本，同时“储架机制”为发行人提供了持续再融资的便利性。
公募REITs尚待临门一脚
专家也指出，目前我国市场上的产品都是类REITs，还没有真正的REITs。不过，我国丰富的不动产存量以及繁荣发展的类REITs市场为公募REITs市场孕育了良好的条件。据介绍，在“九五”至“十一五”的15年期间，我国主要基础设施建设投资额总计约17.7万亿元，其大部分以实物资产形式沉淀。目前，国内类REITs的设计和探索，为公募REITs积累了交易结构与商业经验，同时也为公募REITs培育了投资人，这都为迎接公募REITs的到来创造了良好条件。不过，其真正得到发展尚需解决两大瓶颈。
一是投资者准入门槛。专家表示，此次保利发行的房企租赁住房REITs仍是类REITs的私募产品。根据监管规定，该类产品应当面向合格投资者发行，发行对象不得超过200人，单笔认购不少于100万元人民币，且仅能通过交易所大宗交易平台以协议方式转让、流通。这种安排难以有效对接公开资本市场资金，也不能从根本上解决和满足发行人的长期资金需求。对于市场上广泛讨论的“公募基金+ABS”,范熙武表示，在现有的体系框架内通过“公募基金+ABS”的架构，既能解决上述问题，又能以最小的改革成本发挥公募REITs的产品优势。
二是税收优惠问题。有关人士表示，现阶段通过一事一议的方式，类REITs项目的税收问题得到了解决，但是从长远来看，形成系统化、常态化的税收优惠体系很有必要。在发达国家成熟市场，REITs可以免缴公司所得税，个人投资者持有REITs期间的资本利得也可能享有一定的税收优惠政策，这是各地RETIs市场得以蓬勃发展的重要原因之一。当然，建立完整的优惠税收体制不可能一蹴而就，毕竟在拥有全球最发达的REITs市场的美国，从REITs的诞生到形成比较完整的税收优惠体系也探索了近30年。
有关专家表示，通过资产证券化为房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义，也是未来的方向，以租金作为收益来源的REITs安全性高，能够给社会资金提供比较好的投资渠道。从这两点看，公募REITs产品的推出，已不再遥远。