住房租赁ABS升温 券商未雨绸缪布局REITs
中国证券报记者了解到，在一系列政策出台的背景下，住房租赁市场资产证券化速度明显加快，多家金融机构和地产商开始布局相关业务。同时，一些券商对REITs“跃跃欲试”，已进行相关项目储备。
产品供销两旺
2017年初，魔方公寓发行国内首单公寓行业资产证券化产品。据不完全统计，2017年全年共获批7单相关产品，成功发行4单。特别是2017年10月以来，集中获批或发行5单产品，业内人士表示，目前长租公寓类资产证券化产品基本处于供销两旺的状态。
根据不同种类公寓的品牌和经营方式，目前住房租赁资产证券化业务主要包括以下几类模式：租金收益权ABS、公寓型类REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和租赁消费分期类ABS。
其中，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”属于典型的租金收益权ABS产品。公寓型类REITs，即以商业地产产权和租金收益权为底层资产，以商业地产为抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”即为类REITs产品。CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产的产品，招商蛇口近日发行的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”即属于该类产品。
某券商资管子公司人士告诉记者，对于长租公寓行业，融资方选择资产证券化的方式取决于其商业模式和融资需求。若融资方自持物业，为租赁房屋的所有权人，则长租公寓企业可选择以发行CMBS或类REITs的方式进行融资。就这两种融资方式而言，CMBS的融资规模相对较低，一般为物业估值的六折左右;以发行类REITs进行融资，虽然融资规模可以更高，但企业也要面临较繁重的资产重组成本，包括税务问题。
另外，若融资方运营模式为转租模式，则企业更多选择以信托受益权为基础资产发行ABS进行融资。若融资方运营模式为托管模式，且切入消费金融领域，那么企业也可以消费贷款债权为基础资产发行ABS进行融资。
识别控制潜在风险
渤海汇金董事总经理、资本市场部总经理李耀光认为，对于发行方来说，魔方、新派等创业属性的专业公寓运营企业，难以通过发行债券、银行贷款等方式融资，资产证券化可以发挥“回归资产本源”属性，体现差异于传统债券的重要价值。在房地产市场从增量市场进入存量市场后，很多传统房企需要盘活存量资产，保利地产、招商蛇口等传统房企也尝试通过资产证券化进行融资，不仅可以盘活存量资产、优化资本结构，还能缓释传统方式融资带来的负债率与财务成本压力。
上述资管人士表示，对于投资者而言，长租公寓资产证券化产品的还款来源为未来特定期间内的租金收入，现金流较稳定可期，且底层资产同质化强并十分分散，发生集中违约的概率较低。长租公寓以发行CMBS或类REITs进行融资时，目标物业可予以抵押，对投资者而言更有保障;在轻资产运营模式下，现阶段可以发行ABS产品的长租公寓企业运营管理能力都很强，资产质量也较好，同时多数会考虑引入外部增信措施。所以整体而言，长租公寓资产证券化产品风险可控，性价比较高。
李耀光指出，资产证券化发展过程中，应当识别和控制潜在风险。住房租赁特别是长租公寓行业对管理和运营的要求非常高，未来几年行业内必然会出现整合和分化，不排除一些企业会消失。
中山证券地产业务团队高级董事孙剑生认为，长租公寓对于投资人的潜在风险主要在于未来经营的不稳定性，需要品牌开发商高效运营长租公寓，满足REITs产品对于租金回报率的要求。
上述资管人士指出，在产品运行过程中，投资者需要特别关注租约波动风险、期限错配等问题。对于融资方来说，一旦签约的业主提前解除租约或租约到期后未能及时与承租人续约，都可能导致房屋空置率上升，在不同程度上影响专项计划的现金流稳定性和充足性。
李耀光表示，可通过三方面有效措施尽可能防范或减少资产证券化可能带来的风险：第一是充分信息披露，使投资者及时了解资产证券化存续过程中基础资产运营情况;第二是选择优质物业资产和优质企业进行资产证券化，对于类REITs产品，须密切关注物业所在位置、合理市场价值、运营情况等，轻资产的租金资产证券化则应优先选择市场领先、运营稳健、持续经营能力强、安全边际高的运营主体;第三是在产品设计过程中引入必要的增信方式和风险防范措施，对于轻资产运营的资产证券化需要考虑引入高评级增信机构，聘请专业评估机构和评级机构对资产与证券进行跟踪评估与评级，可以通过在产品设计中嵌入提前终止或者防范性条款，对产品进行提前处置，避免风险的发生。
未雨绸缪布局REITs
在住房租赁资产证券化业务升温的背景下，中信证券、渤海汇金、招商证券等公司已参与相关业务。多家券商投行人士透露，已未雨绸缪布局REITs业务，并进行了相关项目的储备。
李耀光表示，未来公司拟推动类REITs、CMBS和租金资产证券化等多种细分类型的长租公寓资产证券化，筹备专业团队研究和布局未来公募REITs业务，探索和参与长租公寓REITs市场。中山证券透露，公司一直关注ABS市场最新动向，在CMBS、类REITs等方向上都在积极探索。
对于公募REITs未来的发展，券商和房企人士认为，完善的法律与配套制度是其健康、规范发展的重要保障。目前REITs的审批监管原则、份额性质的法律定位及发行场所、交易结构及法律关系、治理结构、信息披露规则等尚不明确，需要有关部门制定相关制度措施。
李耀光指出，在税收方面解决相关环节潜在的双重征税问题将有利于REITs更好发展。孙剑生认为，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了其“服务实体经济”效用的发挥，在当前制度框架下，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。