商业银行开发贷资产质量承压：分析师提示“周转率为王”
近年来屡屡被传停贷的开发贷，可以说是涉房贷款中的“弱势群体”。
相对于按揭贷款，同为涉房贷款的开发贷的规模要小很多，且资产质量确实也相形见绌——部分国有大行开发贷的不良贷款率超过了2%。
商业银行对此的态度是“抓大放小”，增强对行业龙头企业的支持，对中小房企则愈发谨慎;而券商分析师则提醒，在房企竞争的3.0时代，与资金使用效率高度相关的周转率才是核心竞争力。
开发贷资产质量分化
大行不良贷款率较高
今年中期，上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%，甚至最高达到2.26%。
当然，并非所有上市银行开发贷的不良贷款率都较高，股份制银行披露出来的数据要好得多：兴业银行该项指标为0.62%，中信银行为0.07%，浦发银行为0.28%，招商银行为1.07%。
不过，仅四家国有大行合计的开发贷余额就达到了2.58万亿元，而25家A股上市银行房地产开发贷款
合计为4.68万亿元，四大行的开发贷占比约为55%。
“开发贷主要资金来源是国有大行，国有大行的资产质量和态度毫无疑问是最关键的;部分股份制银行最近几年对待开发贷的热情虽然有所上升，但是基数较小，影响力有限”，某股份制银行人士对《证券日报》记者表示。
由于开发贷资产质量承压，银行对于客户的选择自然愈加谨慎，在原有白名单的基础上，对行业龙头进行倾斜。
某股份制银行华南地区分行行长曾对《证券日报》记者表示，该分行低不良贷款率(低于0.2%)的秘诀之一就是“聚焦‘三优一特’公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发”。
地产龙头“秀恩爱”
银行借款仍是主渠道
对于市场各方对于房企的融资能力有着可谓超乎寻常的关注，被银行青睐的龙头上市房企也乐于主动在财报中披露自己稳健的融资结构以及较为划算的融资成本。此外，已经获得而尚未使用的授信也是房企对于自己流动性宽松的佐证。
保利地产表示，公司凭借出色的业绩表现和良好的企业信誉，与各大金融机构建立了长期、稳定的合作关系。在传统银行融资上，公司发挥央企优势，不断巩固银企合作关系。截至目前，公司银行贷款授信额度3297亿元，剩余未使用额度1925亿元，与此同时，公司新获取银行贷款平均融资成本仅为4.66%，显著低于行业可比公司。
中粮地产表示，公司将银行借款作为主要资金来源，报告期内公司获得银行授信349.29亿元，已使用168.34亿元(含银行保函等)，未使用180.95亿元。
金地集团拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、发行债券和中期票据等。截至2017年6月末，公司有息负债合计人民币413.93亿元，其中，银行借款占比为53.31% ，债券占比为44.51%，其他借款占比为2.18%，债务融资加权平均成本为4.48%。
对于央企或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，开发贷的价格已经几近成本价。
中国国贸也表示，截至报告期末，公司获得银行机构授予的长期信用额度为28亿元，其中尚未使用的信用额度为19.6亿元。今年上半年，该公司长期借款的利率区间为4.41%-4.90% (与2016年持平，低于2015年)。
此外，《证券日报》记者同时注意到，目前贷款基础利率LPR已经长时间保持在4.3%，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率。部分央企和国企背景的上市房企显然能够达标“最优企业”，融资成本自然不会偏离LPR太远。
毛利率水平
足以覆盖融资成本
企业的融资偿还能力显然与其赚钱能力有关。如果单纯从房企行业的平均毛利率水平来看，确实能够较为轻松的覆盖其向银行贷款的融资成本。
世茂股份表示，2014年-2016年以及今年第一季度，该公司主营业务毛利率分别为41.40%、36.31%、 35.84%及34.72%。不过，公司也表示，不排除毛利率受到未来销售土地价格、劳动力成本、融资成本等成本上升以及宏观政策调控等因素的不利影响。
万科则表示，上半年其结算毛利率为24.8%，较2016年同期提高7.2个百分点。
即使上市房企毛利率水平不尽相同，但是据本报记者了解，绝大多数上市房企今年中期的毛利率也在20%以上，足以覆盖利率大约在4%-10%之间的银行借款成本。
净资产收益率悬殊
七成房企不足5%
此外，一位中介机构人士对本报记者表示，除了毛利率以外，判断房企融资性价比的重要因素还应该包括净资产收益率，换句话说，如果房企融资后资产的利用效率能够远远高于银行贷款成本，那么其融资行为的有效性可以获得加分，保持合理的净资产收益率也是回报股东出资以及向银行展示偿债能力的最佳方式之一。
同花顺数据显示，上市房企今年中期的加权净资产收益率在 -52%至31%之间，可谓相差十分悬殊。其中，龙头房企的加权净资产收益率大多在6%左右，除了华夏幸福以外，均未超过10%。不过，与银行不同，上市房企该项指标的波动率较高。
房贷竞争3.0时代
周转率为核心
事实上，除了基础财务数据以外，项目开发周期对于房企的融资成本和承压能力而言也是至关重要，甚至可能关系到房企未来的核心竞争力。
金地集团中报显示，尽管其具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现的风险。
中粮地产、华夏幸福等公司也纷纷表示，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售收回现金及现金等价物为止的期间，该营业周期通常大于12个月。
长江证券研报指出，时代变迁，房企核心竞争力不断切换：1.0是土地为王时代;2.0是杠杆为王时代，房企通过多渠道融资并囤积土地，追求高杠杆并享受地价重估的高毛利;3.0是周转为王时代，房企核心竞争力是运营能力。研报指出，在3.0阶段，房企由提升资金杠杆转为提升资金效率，即高周转经营，代表指标为开盘周期、资产周转率、存货周转率。在这一阶段，一方面资金环境收紧导致融资成本上升，另一方面房企资金杠杆基本上用足，房地产企业的核心竞争力转为提升运营能力实现高周转，从财务指标上体现为开盘周期加快、资产周转率提升、存货周转率的提升。