K2“搅动”郑州地产圈 遭到本土开发商集体维权
今年7月，K2搅动郑州楼市，本报多次关注。
□记者孙煊哲
核心提示|上周六上午，因听说“K2”地产将来郑州参与12月9日的7宗土地竞拍，十几家郑州本地城改项目的开发商上街进行了维权，引发广泛关注。而4日凌晨，K2发布声明表示，希望以公开公平公正的方式参与郑州的建设，但是迫于地方同业的压力，不得不放弃参与此次竞买。
针对此事，业内专家表示，此前的“郑州城改模式”存在一些不完善的地方，是此次维权事件产生的根本原因，“郑州城改模式”在为城市发展做出不小贡献的同时，也渐渐暴露出一些问题。在新形势下，只有“老地老办法，新地新办法”才能保障各方利益，保证郑州房地产市场健康、持续、平稳发展。
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K2地产：创建于2007年，总部设立于北京，开发住宅和城市综合体两大类产品。2016年，K2地产列居全国地产百强中66位。2016年11月1日，K2地产正式更名为石榴置业集团股份有限公司(简称石榴集团)。
导火索 |K2欲拿郑州地块引发不满
3日上午，记者在金水东路和黄河东路附近看到，数十辆车身挂有条幅的车辆低速行驶着，条幅上写着“‘K2’来搅局，安置房停建”、“‘K2’抢地，回迁无望”等字样。一名参与其中的某房企中层领导称，这次维权是为了抗议K2来郑州搅局，抵制其参与今后的土地网拍。维权引起路人的关注，有人笑称：“以前开发商是维权的对象，如今开发商也维权了，真稀奇。”
据了解，12月9日，郑州将网拍9宗土地，其中5宗为城改用地，4宗为合村并城用地。现场一名维权者称，“化身为‘石榴置业集团股份有限公司’的K2已经交纳了其中7宗地块的保证金，准备再次抢地，这也是此次开发商大规模维权的导火索”。
业内人士称，如果K2再次“抢地”成功，对“提前进场”的开发商来说，将会是致命的打击。因为组织实施拆迁、补偿、支付过渡费、建设安置房等一系列工作，在每个城中村改造中，房企一般需提前3年介入，前期各种投入大多不低于10亿元。“K2的介入要么导致地价上涨，要么导致开发商拿不到地，这样都将给提前进场的开发商造成几个亿甚至十几亿的损失。”
某房企高管称，房企现在最担心的是，今后自己改造的地还是不是自己的?“实际上我们也被套牢了，前期投了那么多钱，现在只好硬着头皮干下去。但现在问题是以后这块地不一定是自己的，如果到最后‘自己养大的孩子都被别人抱走’，那就亏大了。”
另据了解，城中村改造，开发商一般应先建安置房。而据知情者称，维权当日，已经有部分安置房工程暂停了主体建设，有的则是半停工状态。
回应| K2退出郑州土地市场的本次竞买
维权事件经过一天的发酵后，12月4日凌晨3点多，K2发表公开声明：我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买。
K2在声明中称，“经过审慎的评估，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格”。K2表示，其看好郑州的发展，认同郑州的未来，希望以公开公平公正的方式参与郑州的建设。但是，迫于地方同业的压力，不得不放弃参与此次竞买。
看到K2发表的声明，一名参与维权的开发商高层称，并没有因为K2放弃竞拍而感到胜利。他表示：“无所谓对错，出现这种问题其实是历史遗留问题，已经发展成这样，我们也是被套牢者，希望相关部门能够尽快完善制度，保证郑州房地产行业的平稳发展。毕竟，此次K2是退出了，但谁也不能保证以后不会出现其他的外来开发商。”
背景|K2曾“搅局”郑州土地拍卖市场
实际在今年7月份，K2就因在郑州“搅局、抢地”名声在外，至今提起K2，不少本地开发商还心有余悸。
一名业内人士告诉记者，很长时间里，郑州城改的模式是“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”。几年前，郑州开始大拆城中村，但因政府当时没有足够的资金，于是邀请开发商“提前进场”。安置房建设和土地费、拆迁费、过渡费等费用一般都会超过10亿元，这些均由开发商来出，最后整理出来的土地通过招拍挂的形式公开出让。但在竞拍的时候，郑州本地开发商们都会按照约定俗成的规矩不参与竞争，以此能够保证前期进场的开发商以起拍价拿到土地，而政府再以总价的60%-65%返还给开发商。
“这种模式被业内称为‘郑州城改模式’，郑州的城中村改造基本都是沿用这种模式，但今年7月份，K2的介入打破了郑州多年的行规，因此K2被称为‘搅局者’、‘野蛮人’;但从另一方面来讲，K2参与拍地又是合乎法律的，它深谙市场规律，只是不守‘江湖规矩’罢了。”这名业内人士称。
今年7月7日，K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司在郑州以9.3471亿元的价格拍下郑政出〔2016〕72号地块(以下简称72号地)。这块地是高新区石佛村城改用地，也是K2地产在郑州拍下的第一块地，当时引发了地产圈的轩然大波。
据悉，72号地占地123亩，前期进场的是河南晟和祥实业有限公司(以下简称晟和祥公司)。据知情者称，该公司前期已经投入15亿元，项目的营销中心已经建好，且已对外开放。“如果没有K2的介入，我们会顺利以底价拿到这块地，但K2的出现改变了这一切。”晟和祥公司的一名工作人员曾称。虽然郑州官方在7月20日宣布该地块竞拍结果无效，但这一事件在当时还是让郑州的本地开发商惊出一身冷汗。
另据知情者透露，今年6月份和7月份，在郑州东赵、洋槐村、新庄等城改用地网拍中，K2都有参与竞拍，结果均导致这些地块的成交价没有以底价成交。
思考|郑东新区的模式才是最佳?
业内专家称，目前存在问题的城改项目一般都在老城区。最开始时，老城区的城中村改造，开发商是跟村委会签合同，产生了很多经济纠纷，后来演变成由区政府主导，开发商前期进场的模式，也就是现在的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式。但一旦有像K2这样的公司介入参与土地竞拍，就会导致上述问题的产生。
河南省商业经济学会会长宋向清认为，这种所谓的“郑州城改模式”为郑州城改做出了贡献，尤其是在前些年政府资金紧张、外地开发商积极性不高、城改进展缓慢，亟须加速推进城改的情况下，这种模式发挥了关键作用。但时至今日，郑州土地一地难求，省内外开发商都不差钱只差地，而且拿地决心大、力度大、敢付出、能付出，在这样的情况下，这种城改模式已明显不合时宜。
业内专家表示，郑东新区就不存在这样的问题。在该区的十里铺村、马庄、崔庄、祭城等城中村项目改造中，拆迁、安置、过渡费、安置房、回迁、修路、安装水电气暖等一级开发工作，均由政府出钱完成，开发商前期根本不能进入。整理出来的土地再进行招拍挂公开拍卖，并欢迎有实力的开发商参与竞拍，这样就很少出现问题。
现在面临的问题该如何解决?“老地老办法，新地新办法。”宋向清认为，对以前已经实行这种城改模式的地块，继续执行这种模式和相关措施，这不仅保护了提前进场的开发商权益，维护了城改村民利益，而且信守政府承诺，有利于维护政府诚信形象，和谐政商民之间的关系。而对于还没有实行这种模式的地块，建议制定新的城改规则，新规则要体现中央精神、体现法律尊严、体现公平正义，符合郑州实际。
宋向清称，总体而言，这件事到目前为止，有遗憾，但算圆满。希望未来的K2们继续保持对郑州房地产市场的信心，继续保持对郑州城市建设的热情，加大对郑州的投入，实现政府、社会与资本的多赢。