王健林：做商业地产4年曾打222场官司 被点名
原标【王健林：做商业地产4年曾打222场官司 被新闻联播点名】
大连万达董事长王健林。（资料图）
尽管身居高位，但王健林洒脱的性格仍然外界认为他是一个相对高调的人。
9月21日，各路记者奔赴青岛，在闪光灯不断捕捉泽塔·琼斯、妮可·基德曼、莱昂纳多·迪卡普里奥以及众多国内一线明星的时候，王健林和老友孙明波却抽空在青岛啤酒博物馆坐了下来，享受新鲜的原浆啤酒。
近期，有关王健林的身影多见报端，其在商言商、不搞政商联盟的言论和高调进入文化界的举动，都令这个“中国内地新科首富”广受关注。即便是他在青岛参加万达集团东方影都的启动活动，但啤酒喝着，王健林也愿意和时代周报谈谈这个项目之外的万达。
9月22日，青岛胶南，万里无云。
当莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼、泽塔·琼斯、约翰·特拉沃尔塔、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇等一线中外巨星出现在红毯上时，一位在外围围观的当地人嘟囔了一句：国际电影节什么时候搬到青岛来了？
这不是什么国际电影节，只是万达集团东方影都的启动活动。启动这个项目的人，上个月在彭博全球亿万富翁排行榜的最新一期榜单中，以142亿美元身家成为中国内地新科首富，较第二位的娃哈哈集团创始人宗庆后的财富高出32亿美元。在9月11日公布的胡润百富榜上，他再次以创纪录的1350亿人民币位列榜首。
他是中国最大商业地产开发商万达集团董事长王健林。15岁参军，28岁就成为了一名正团职干部，后为响应国家“百万裁军”的号召，离开部队，成为大连市西岗区区政府办公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的王健林又选择了弃政从商。
比起冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等92派房地产界大佬纷纷下海创业时，1988年改革的春风还没有吹得那么暖， 25年前万达成立之初，王健林因得不到计划指标和土地，被迫选择旧城改造方式获得土地，成为全国第一个进行城市旧区改造开发的企业。
从军人、官员、商人到中国首富，将当年欠债149万元濒临倒闭的小公司发展成企业资产超过3000亿元的超级王国，王健林完成了人生的三级跳，但他的梦想还不止于此，除了要成为全球最大的不动产公司外，要做全球前10的文化集团公司。
商业地产，仍有扩张空间
时代周报：公开数据显示，从2012年6月收购AMC开始截至目前，万达近一年内海外投资累计金额超过500亿元人民币（含正在推进中的项目），国内仅仅哈尔滨、南昌、合肥3个文化旅游城投资就超过900亿元，加上广州4个项目450亿元，巨额的投入是否带来资金上的压力？
王健林：我们宣布的是总投资，不是宣布的当年投资，总投资是指这个项目从开始到项目投资结束，它的投资额的相加。比如我们长白山项目总投资160亿，长白山到现在只完成了一期，今年把五个酒店建完才二期。
今年开始万达进入文化领域的投资，而且文化领域的投资规模都比较大，比方说南昌文化旅游城这次总投资400亿， 计划10年时间完成，也就是2013-2023年，这400亿如果分成十年，每年可能就40亿，当然可能第一年第二年投资多一点，因为除了注册资本，还有启动资金，主要是拿地的钱，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50亿、60亿，以后逐步稳定。每个项目，房地产的销售什么时间结束，每年市场大概只能容纳多少，每年这个项目需要多少财务费用，我们内部都有一个很详细的计划。
时代周报：万达的融资渠道主要是什么？
王健林：还以刚才的项目为例，比方当年投资50亿，我们自己拿的启动资金，注册资金就是30%-40%，第二块是银行融资，大约30%；第三块是预售款，比方说预售，还有一些预定，有的不是预售，比如他看好我三星级酒店，他来经营，我们就不用经营，还有大酒楼干脆委托我们来给他投资，我们规划有酒楼，有酒吧，他可以把这条街全扫走。
实际上严格来讲自有的资金投下去这一块就是40%，银行融资30%，预售30%，所以大一点就是各三分之一。
这是中国的融资模式，在境外有些不同，公寓是可以预售的，但是预售的资金是不能动的，这笔钱叫定金，一般是房屋总价的10%-20%，这笔钱直到入户交房，把尾款交齐后我们才能动用，但是这个定金可以用做抵押融资，当然要支付一些财务费用了。
时代周报：越来越多的开发商都在转型做商业地产，你认为现在中国商业地产有泡沫吗？尤其是二、三线城市？
王健林：商业地产有泡沫，但是要分地方。有些城市，确实商业地产扎堆、过剩。但是一些地级市，那些城市连好的电影院都没有，也没有成熟的购物广场，尤其是一些高新区，经济开发区，人口不少，但是配套跟不上，这些地方商业地产的发展还远远不够。
把中国酒店品牌推向世界
时代周报：作为首家在海外建造豪华酒店的中国企业，将如何应对海外市场的激烈竞争？
王健林：有个所谓的投资专家说，在伦敦投资一个酒店要花7亿英镑，就是70亿人民币，才只有160个房间，说怎么能够收回成本啊？我要强调一点，7亿英镑是项目的总投资额，不是单纯买酒店的钱。
其实这个并购实际上是捡了一个大便宜，我们买这个地只有9000多万英镑，这个项目是10.3万平米，算下来楼面价只有十五分之一，这在中国是不可想象的，中国卖一万块钱的房子，700块钱的楼面价怎么可能呢？
另外，我们并不是所有面积都用来做酒店，其中6.3万平米的公寓是用来销售的，因为在伦敦公寓是很好销售的，我们考察过项目周边的公寓价格，基本都在1.5万英镑/m2左右，我们就算再便宜点，以每平方米一万三四销售，销售额就将近9亿英镑，除去2亿英镑的税金，大概收入是7亿英镑，正好等于我们这个项目的投资总额，也就是说三四年时间开发结束，我们在伦敦可以白赚一个酒店，那这个事情就是放在北京、上海也是不容易实现的。