存量贷款利率"换锚"方案出台 短期利于贷款购房者
来源：金融时报 作者：陆宇航
2019年12月28日，央行正式出台存量贷款利率基准转换方案，存量房贷定价基准转换为LPR的相关原则也由此确定。专家和业内人士认为，这一普遍早于市场预期落地的重磅政策，体现出政策层坚守“房住不炒”定位的决心。
房贷利率在近期运行平稳。融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2019年12月(测算周期为11月20日—12月19日)，全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比下降1个基点，为5年期LPR加点72个基点;二套房贷款平均利率为5.84%，环比下降1个基点，为5年期LPR加点104个基点。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，在多地放松人才政策、市场资金面合理充裕的情况下，2020年银行房贷利率大概率会随LPR下调。不过，下调的幅度和速度都会比较平缓。
短期有利于贷款购房者
“看到新闻了，但也不清楚对我们普通购房者来说有什么影响。”存量房贷定价基准转换方案出台后，《金融时报》记者采访了多位有房贷的消费者，得到了类似答复。
专家和业内人士普遍认为，此举将利好消费者。“今年3月至8月，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款利率报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价。”民生银行首席研究员温彬认为。
“短期来看，这有利于存量贷款购房者，因为LPR短期下降是趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
新网银行首席研究员董希淼表示，借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准或将是普遍方式，这对借款人来说是相对有利的。这种相对市场化的方式有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，LPR仍然可能是重要参考。
需要注意的是，存量房贷定价基准转换背后的基调仍未改变。方案要求，存量贷款“换锚”后，2020年执行的利率与2019年要保持相同。
温彬表示，从目前来看，存量房贷“换锚”后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。
“此次转换主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守‘房住不炒’的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。”董希淼认为。
房贷利率渐归平稳
“从2019年全年的情况来看，全国房贷利率平均水平先跌后涨。但下半年的变化幅度明显比上半年平缓，反映出近期的房地产调控政策和房地产市场运行都比较平稳。”李万赋说。
2019年前5个月，房贷利率出现了“5连跌”。融360数据显示， 1月全国首套房贷款平均利率为5.66%;二套房贷款平均利率为6.02%。而到了5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%;二套房贷款平均利率为5.74%，均达到2018年以来最低水平。
在2019年3月到4月初，楼市也出现了“小阳春”。不过，政策调控很快跟进，防止楼市“入夏”。4月19日，中共中央政治局召开会议，重申坚守“房住不炒”的定位，强调要落实好因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。此后，房贷利率基本保持回升趋势。
2019年8月25日，房贷“换锚”消息发布。当日，央行宣布自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
此举并未改变房贷利率的回升趋势。从融360检测的数据来看，除了2019年12月的首套房贷利率微降1个基点外，全国首套房贷、二套房贷利率水平均在5月后出现连续上调趋势。
分城市来看，2019年12月，18个城市首套房贷款利率有所下调，占监测城市数量的一半，其中6个城市的下降幅度在4个至5个基点之间，与5年期LPR水平变动相对一致;二套房贷款利率下降的城市有11个，而利率上涨的城市则高达17个。“在‘房住不炒’政策背景下，银行可能将资金优先支持首套房，二套房贷利率难降。” 李万赋认为。
调控长效机制持续落地
2019年12月，“房住不炒”被多次强调。中央经济工作会议“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，明确了2020年中国楼市的定位、发展机制和目标。随后，住建部召开会议部署2020年相关工作，在“房住不炒”定位前面加上了“长期坚持”，表明这将会作为一种调控常态存在。
2019年年底，各地区逐步落实因城施策的调控措施，多地区楼市政策开始调整。例如，深圳地区因为前期“先行示范区”“普宅标准调整”等多个利好因素影响，导致出现部分二手房房价过快上涨现象。对此，深圳市住建局特发通告，严厉打击哄抬房价等违规行为。
“首套房是刚需，针对首套房贷款利率有所降低符合‘房住不炒’的调控方向。” 张大伟表示，整体来看，预计房贷利率会随着LPR下降出现轻微下行，但平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。