冯仑：中国人巨有钱特喜欢房子 是做地产的天堂
原标【冯仑：中国人巨有钱特喜欢房子 是做地产的天堂】
冯仑在清华大学蒙民伟厅南方周末主办的中国梦论坛上发言。 （冯飞/图）
冯仑的中国梦：希望中国有一个法治基础上充满竞争和富有活力的市场经济体系。
“做企业永远面临两种选择：追赶或转型。如果做跟随性的决策，那么企业家很轻松；转型很累，并且有风险，但可能成为行业领导者。马云当时完全也可以做个庸俗的中介公司，那叫跟随；但是他转型做电子商务，今天就成为领导者。”
“我所讲的‘野蛮生长’特指的是1993年之前，对于今天创业的人来说，我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情，而是从创业第一天开始就要理想丰满。因为创业者所面临的法治环境已经比我们那个时候不知道好了多少。”
在中国地产界，少有人有冯仑这样的学历背景——本科在西北大学读经济，研究生跑到中央党校钻研马列，所创立的企业走上正轨后他又去社科院拿了个博士学位。
冯仑还被打上“92派”企业家的标签。1992年，一批在政府机构、科研院所的知识分子受小平南巡讲话的感召，纷纷下海创业，成为今天中国商界的中坚力量。创立万通之前，冯仑就先后在中央党校、中宣部、体改委这三个体制内单位工作过6年。“92派”的代表中，还有当年的万通六君子——潘石屹、易小迪等等。
冯仑爱讲段子，尤其喜欢用男女关系来阐述他对企业和政府关系的思考，比如“政府不要到企业的怀里乱摸”，这也是他给公众和朋友留下印象最深刻的性格特点。某场论坛上，冯仑没有讲段子，同场的嘉宾、复星集团的梁信军还有些不习惯，演讲中数次提及。
“我这个人本身就比较粗俗，后来发现这样更容易被人理解和记住，就慢慢形成了这样的说话风格。”冯仑说。
另一位以说话风格犀利而知名的思想型地产商任志强，卸任后开始创办书院，试图对民众进行启蒙。相比而言，冯仑自言暂时还没有“布道”的欲望，他现在的重点，还是做好万通、参与各种公益事业，并且试图用一个“立体城市”的概念来改变大城市病的现状。
2013年12月7日，在那间摆满了线装书的办公室内，冯仑接受南方周末记者专访，谈论自己对于房地产行业、大城市病以及企业家身份定位的思考。
“转型很累，但可能成为行业领导者”
南方周末：十年前，为什么会想到去纽约的世贸新址上做一个“中国中心”，当时的万通已经发展到需要海外布局吗？
冯仑：“中国中心”是我对房地产企业的一个梦想，不是为了海外布局。“9·11”发生后半年，世贸中心的重建方案出来了，极有想象力的一个设计，远看是展开了裙摆的自由女神，标志着美国的自由精神不垮。
第一次知道这个设计，是我在北大上课时听美国哥伦比亚大学一个教授说的，当时我就有一种冲动，想参与这个地球上最具挑战性的房地产重建项目。
第二年去美国哥伦比亚大学读书时，我找到了纽约合作组织，跟他们说想买5万-10万平方米做中国中心，随后就开始了漫长的谈判。
南方周末：这是一个梦想和挑战，但并不一定赚钱？
冯仑：赚钱不赚钱固然很重要，更重要的是，借着做“中国中心”，我们得以研究房地产在随着经济成长的过程中商业模式的变化规律。纽约是人均GDP6万美元的市场，当时北京的人均GDP才5000美元。在5000到6万美元之间，到底房地产都发生了哪些故事和变化，怎么提升和进步，我把这个路径找出来，就能知道万通未来应该怎么走了。
回国之后，我开始提美国模式，推动万通从住宅向商用不动产、工业地产的转型，就是从价值链的下游制造业，更多地向价值链的中游和上游聚集。传统的房地产是用开发来推动销售，万通的转型是由服务业带动开发和销售。
所以说这等于是完成了我在房地产行业中的一个梦想。房地产终极的路线图是什么，通过中国中心，我完全搞清楚了，对万通的未来也起到了一个路牌的作用。在这个过程中，我去了五十多次纽约。
南方周末：当时的万通发展很顺利，是需要一些挑战，还是遇到了瓶颈，需要进行模式的改变？
冯仑：不是瓶颈，我是在做一个选择。做企业永远面临两种选择：追赶或转型。如果做跟随性的决策，那么企业家很轻松；转型很累，并且有风险，但可能成为行业领导者。马云当时完全也可以做个庸俗的中介公司，那叫跟随；但是他转型做电子商务，今天就成为领导者。
跟随并不等于错，住宅这几年在中国的发展依然很好，如果万通和我把所有的精力都放在住宅上，我们在住宅领域的规模肯定要比现在大很多。但是有没有未来呢？我放弃住宅，去做转型，是一种牺牲，但我拥有了未来。能不能成功，概率一半一半。这就是企业家。
当年马云找投资的时候，我们投了他的竞争对手ebay易趣，当时确实是易趣强、马云弱，结果最后看走眼了。所以我说风险一半一半。我们现在选择的这个转型，成功率也是一半一半，但是企业家就要做这个决定。
南方周末：这几年中国房地产企业纷纷去海外盖房子，跟国内的商业环境和房地产发展有关系吗？万通又是基于什么考虑？
冯仑：这是一个偏见。我一直说，做房地产，中国是天堂，因为中国的市场巨大，人巨有钱，中国人又特别喜欢房子。为什么不在中国本土市场做，非要跑海外做？我们就两个理由，一个是我刚才讲的，在海外做一个小的项目，做成标杆来引导国内，搞清楚本土的房地产的未来模式和增长路径。
第二，本土的客户有要求。比如我的客户想去台湾，我就在台湾做了一个；他想度假，我就给他做个度假产品。我只是为中国的客户提供服务而已，不是抽象地说非要做海外业务。我们又不是新加坡，本土业务太小，做大了就必须发展海外。中国房地产企业做海外业务只有这两种可能是赢的，其他赢的概率都比较小。