带你全面解读《上海住房发展十三五规划》
最近这两天，上海发布了一份重要文件——《上海住房发展十三五规划》。关注上海楼市的人相信有所耳闻。
这么重要的文件为什么没有引起大范围的热烈讨论呢?其实这份文件早在2015年的就公布了初稿，2016年又进行了一番小调整，今年可以说是“三进宫”，所以并没有引来热议。
与前两年相比，这一次增加了极其重要的具体数据。
根据十三五规划的内容显示：预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套(间)左右。
很多人拍手惊呼：上海的租房时代来了!
可是嘉丰瑞德小编却感受到了后背凉飕飕的寒意!
就在这个文件出台之前，上海近期挂牌的嘉定和浦东张江两块租赁住房用地，就是落实这个文件的开端。
很多业内人士认为这是上海楼市近年来难得的大利好，一旦租赁市场全面铺开来，以后的年轻人不需要买房了，只要租房就可以安心享受大城市生活。
更有甚者，认为这是政府在以文件为导向改变人们的居住观念。从住的时代转变到租的时代。
对此，嘉丰瑞德小编只想对这两类鼓吹者给一个爱憎分明的大白眼。
嘉丰瑞德小编眼里，分明看到的是无视市场需求的自淫自嗨。就好像一个饥肠辘辘的人就想吃碗大米饭，可是你偏偏要人家喝汤。末了，还问一句：兄弟怎么样，吃饱了吗?
首先我们来分析文件中所说的“新增商品住房约45万套”。单从数字来看这个供应量可以说是土豪级的。
要知道上海的一个楼市大年里商品房去化在9.8万套左右，而现在是楼市小年，根据上半年的数据，销量在2.7万套。如果不出意外，2017整一年应该在不到6万套左右。根据45万套的供应量，未来三年还将有30万套流向市场。平均一下，每年在10万套左右，满足市场看起来略有富余。
表面看起来，这确实是个大利好，但是你们不要忘了，在更早之前有一份更重要的文件2040大规划里划定了上海耕地面积红线，明确了城市新增土地供应是0。
一面是加大供应，一面却要死守住红线，这个尬局该如何破?
解决办法只能是在存量房上做文章，也就是说靠拆来扩容。
那么拆哪呢?郊区?能用的土地不用拆，能拆的农民房早就拆得差不多了，剩下的之能是老破小的市区老房子。
这一点其实在十三五规划中是有暗示的，文件里的原话是：有条件的地方，可适当提高建筑容量。
翻译一下就是，原先那些很占地方又住不了多少人的老小区能拆就拆了，拆了好建高层，以低容积率的土地来置换成高容积率建筑。这样，既不打脸自己，守住了红线，又发展了城市。
如果这事真得这么干，对我们老百姓有啥影响?
四个字总结：没啥影响。用你的脚趾头想想，市区的房子动辄小十万甚至十几万一平的，谁能买得起?这些老房子就算拆了重造，大概也是土豪专供。
租房市场的供应也是一样的道理，以市区老破小改造为主。
这又会造成什么后果?
嘉丰瑞德小编一直认为市区老破小存在的意义就是为年轻人提供了一个价廉又方便上下班的避风处。
但现在你跟这些年轻人说，这地方要改造一番再出租，你大爷要变身欧巴，那身价肯定要翻番，你这不是在给年轻人提供便利，而是在赶人。
年轻人没办法，只能纷纷往郊区“窜逃”。
又有人说不是还有保障性住房55万套吗?就不能分给那些可怜的年轻人几套?
那我就要跟你来掰扯什么人需要租房的问题了。通常上海本地人有房子不需要租房，那么混迹租赁市场的多半是这么几类人：外地大学毕业生、外地来沪打工者…..
反正基本都是一帮外地人。如果不是博士及以上的学历，拿到上海户籍是一件比较难的事情，那么这几类人要申请到上海市保障性住房其实并不比申请上海户口轻松很多。
所以，依嘉丰瑞德小编看这个政策要成为真正的惠民政策，需要有一个前提，就是要打破户籍限制，否则只能成为某些本地人的又一敛财办法。
不过，这里我们也需要承认的是，既然政策有意发展租赁市场，未来这的确会是一个风口，就看你怎么把握住了。