王健林的烦恼：恒大足球风头劲 IPO排队焦灼
一位房地产业内人士向理财周报记者分析称，“与A股上市房企住宅地产偏多不同，作为国内最大的商业地产公司，万达持有大量物业，其每年销售额主要由销售回款和物业租金组成。而每年租金的价格为该物业楼价的3%-8%。”
据王健林披露，“万达2013年施工面积5179万平方米，万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和。”
而这与万达商业地产的模式息息相关。
万达广场是万达商业地产的核心产品。在万达广场的选址上，万达一般会与政府合作，选择刚起步发展的三四线城市，或一二线城市的旧城区或开发区，以低价拿地，并结合城市自身的发展来带动商区的发展。
万达的全产业链模式使其掌握了更多的商业资源，在招商方面，万达采取战略联盟的方式，这样可使万达的自持物业在前期保证满铺开业经营。同时给周边的住宅和外围商业街营造便利的销售条件。
由于战略联盟会导致在租金回报率偏低，住宅和商业街的销售额反过来在前期可以补给自持物业的经营。自持物业作为不动产，又可以抵押给银行，以获得更多的贷款投入到下一个项目的建设。
市场对万达的这种商业模式称之为“以售养租”或“现金流滚资产”。上述业内人士向理财周报记者分析称，“万达的这种模式在早期曾受到过业内的质疑，一旦某个项目出现问题，资金链就会有断裂的危险。”
而高周转带来的急速扩张，有利亦有弊。好处是让万达快速做大，挤进国内地产前三把交椅，而危险的则是这种高速发展将万达裹挟进去，“停不下来”。
他分析称，“现在走万达这种商业模式的地产公司也很多，万达已经从一对一地跟政府谈协议，变成了需要跟别的地产公司竞争，成本压力也越来越大。”这也是万达不断收购有现金流的经营体的因素之一。
王健林也表示，“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。”
转型如何玩文化产业
深谙商业地产模式风险的王健林，试图从文化产业找转型。
万达电影院线上市，不会像其商业地产上市那样预期悲观。“由于申报的时间比较早，以前的财务报表太旧，现在正在补充最新的财务报表。”万达电影院线保荐机构中银国际内部人士告诉理财周报记者（微信公众号money-week）。
上述华南地产分析师也表示，“相较于地产，院线属于政策大力扶持的文化产业，上市的可能性更大。”
据王健林2014年最新的内部讲话，万达院线2013年收入41亿元。截至目前，万达院线全国共有142家店，2013年新增影院28家；屏幕总数1247块，2013年新增屏幕267块。
而根据艺恩咨询数据，2013年，中国内地票房报收217亿元，其中，万达院线以31亿元票房位于城市院线首位。
“到2020年，万达房地产收入占集团总收入比例将降到50%以下。”王健林对万达的转型策划已久。在王健林看来，房地产业的发展期只有40-50年，当一个国家的城市化率达到80%以上，房地产业就会大幅萎缩。王健林选择的方向是文化旅游产业，他的未雨绸缪始于2004年。
2003年，王健林想将影院引入万达商业综合体，于是跟上影集团谈合作，希望万达广场开到哪儿，上影的屏幕就放到哪儿。那个时候，国内电影产业还未像如今这么火爆，谈判当然不顺利。
王健林于是亲自操刀，成立了万达电影院线公司。从2004年哈尔滨万达电影城开业，至今近10年时间，而王健林凭借自己做地产的魄力，将万达电影院线做到了全国第一。
但他对电影院线的野心远非如此。
2012年，万达以26亿美元收购全球排名第二的美国AMC影院公司。根据王健林披露，万达2012年并购AMC，当年便扭亏为盈，创造利润5000万美元。2013年12月，AMC在美国纽交所上市。
除了通过海外并购增强实力，获得更多的影片制作和发行资源，万达在影院的布局上也呈现全产业链模式。其在青岛投资的东方影都影视产业园，总投资300亿元，据称是目前全球最大的影视产业项目。而王健林也表示，该项目是“集团2017年前持续几年的一号工程”。而王健林也表示，“今后万达就是双轮驱动，商业地产和文化旅游两手抓。”
可见，王健林对旗下文化产业集团的发展寄予了厚望。纳入文化集团的业务非常多，包括电影院线、连锁量贩KTV、主题公园、影视产业园、影视制作公司、传媒以及旅游城。
为了配合全产业链的布局，2013年10月，万达集团还并购了两家旅行社。其中，收购湖北新航线国旅，万达占70%股份；另又全资收购了北京环行五洲旅行社。
上述华南地产分析师告诉理财周报记者（微信公众号money-week），“中国房地产业的黄金十年已经过去，开发商转型是大势所趋，虽然万达从地产板块延伸出许多业务，大方向依旧是从商业地产向文化产业转型。”
万达千亿帝国版图
作为中国当前最顶级的地产商人，王健林比以往任何时候都活跃。
60岁的王健林，身上有明显的军人印记。王健林16岁入伍，16年后从部队转业，在大连市西岗区人民政府做了3年办公室主任，16年的部队经验促成了后来万达的军事化管理风格，而19年的军政生涯也为万达与政府的关系奠定了基础。
1989年接下旧城改造工程，1994年入主大连足球俱乐部做品牌，2000年主导万达从住宅地产转向商业地产，现在又将商业地产转向文化旅游，王健林的每一个选择极其果断，又极其冒险，每一步都“富贵险中求”。
上述华南地产分析师告诉记者，“万达的成功有四方面的原因，一是运营和招商能力，二是有实力能拿项目，三是品牌做起来了有号召力，但最终都归结到第四点，也就是人的因素，老板有战略眼光，有魄力。”
万达集团官网显示，目前万达集团旗下共有四大支柱产业，商业地产、高级酒店、连锁百货和文化旅游。2013年，万达集团资产达3800亿元。而据王健林披露，2013年，酒店管理公司收入36.3亿元，同比增长30%；文化集团收入255.2亿元，同比增长23%；百货收入154.9亿元，净利润增亏7%。百货一直是万达集团的发展短板，成立至今未实现盈利，需要地产公司常年输血。其商业人才的流失也是万达不得不面对的一个问题。