房企资金“蹦极”:2000余亿海外债偿付危局
中国房地产商们海外高息借新债还旧债的资本游戏，在岁末年初戛然而止。
开发商诸种融资模式中，继信托、私募困境后，海外债也面临危机。本报记者根据30余家上市公司公开报表统计显示，过往三年，内地30余家地产商通过海外发行债券及优先票据等方式，共融资超过2000亿元人民币(部分融资额见表)，这些债务将在2012年开始的未来几年陆续到期，由于未能持续“击鼓传花”，将从此步入偿付危机期，或面临遭债权人提前赎回乃至清算的风险。
仅在2011年上半年，据中原地产和伟业我爱我爱家研究部统计，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。标准普尔报告也称，上半年拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而2010年房企海外发债规模不过88亿美元。
世联地产(002285，股吧)董事长陈劲松告诉本报，若以项目计，过去一年大概有1000个项目进行了海外私募融资，这数百亿债务今年年中将会集中兑付。
“现在尚不清楚会有多少债务因无法偿还而遭清算，但一些以项目形式出现的海外私募债到年中危机就会显现，届时会引起项目方、私募管理者和债权人之间的纠纷。”世联地产(002285，股吧)董事长陈劲松对本报记者表示。
房企资金链和债务危机相继引爆，中央经济工作会议确定的宏调方向短期内又无放松迹象，故多位业内人士对地产企业的建议都是“保守”。
上海易居房地产研究院院长杨红旭此间亦称，2012年房企不必心存“救市”幻想，唯一能做的就是快速去货，回笼现金，冲抵债务。2012年上半年，降价会是最有效的手段。
房企资金“蹦极”：2000余亿海外债偿付危局
海外债偿付高峰即至
合生创展，这家老牌的华南地产商在2011年末陷入风雨飘零之中。
本报记者查询合生中报数据显示，截至2011年6月，合生创展的账面资金仅40余亿港元，但未来1年内需偿还的借款超过110亿港元，其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。
“如果2012年销售继续低迷，这笔美元债券或将给合生带来危机。”广州一接近合生创展的业内人士向本报表示，今年是房企海外债的偿还高峰。
除上述数据披露外，合生其他的海外债还包括去年1月发行的2016年到期3亿美元优先票据，这笔债务今年也要支付利息。
而根据中航证券首席地产分析师杜丽虹测算，由于销售连年低迷，以及2010年新增土地费用148亿元，即使合生2011年销售能达144亿，也将会有60亿-70亿的资金缺口。
但销售的疲软显然。
公开数据显示，2011年合生销售维持低位，上半年仅销售约53.25亿元，预计全年销售在100亿元左右，2012年的销售数据也难以有更大起色，以此推算，合生到2012年资金缺口将超百亿。
评级机构标普针对房企资金情况的一份调查也指出，如果各家企业2012年销售以2011年的基准计下跌10%，合生创展等房企的流动性将进入“危险期”，其中部分到期债务加上应付土地款，已等于甚至超过其2012年合同销售额。
这一提示的另一重解读是，随着海外债的到期，这类企业的资金链将捉襟见肘。
更大的可能在于企业难以为继。杜丽虹提醒称，鉴于合生停滞不前的销售规模与不断膨胀的资产规模，导致资金周转速度持续下降，持续经营价值低，资产转让价值高，它适宜成为被并购或私有化的对象。