房企资金“蹦极”:2000余亿海外债偿付危局
不只是合生。本报记者查询香港联交所及多家公司财报发现，除合生外，绿城中国、碧桂园、华润置地、恒大地产、富力地产等30余家在港上市房企，2012年均有多笔海外债券到期或需支付利息。其中，碧桂园2012年便有三笔海外债务需支付利息及相关费用，达数千万元。
此外，陈劲松介绍，过去一年大约1000个地产项目使用了海外私募融资，这些项目将在2012年年中进入集中兑付期，“到时兑付不了，就可能会做债转股。”陈劲松说。
一旦进入债转股程序，房企的利润必然被稀释，而项目与债权人的纠纷，也在所难免。
“循环债”无以为继
这一轮的资金困局，是为前几年融资的大胆疯狂买单。
事实上，自2007年合生发行首笔人民币可转债以来，因“借新还旧”，内地房企在海外发债融资的规模便连年递增，发债息率也逐年上升。
本报根据世联地产(002285，股吧)、香港联交所数据统计，2007-2009年间，内地房企海外发债息率保持在5%左右，2010年上升至8%-10%，而2011年则普遍飙升至13%-15%。
以发债激进的碧桂园为例，2010年4月和8月，碧桂园分别发行7年期5.5亿美元优先票据和4亿美元的5年期优先票据，年息分别为11.25%、10.5%；而在2011年2月发行9亿美元于2018年到期息率为每年11.25%的优先票据，一年内，碧桂园海外发债融资高达18.5亿美元(合人民币约121.8亿元).
其中，多数发债是为了偿还旧债。在上述2010年4月发行优先票据之时，碧桂园便称，4亿美元中部分要用于回购集团于2008年发行、2013年到期而当前尚未赎回的可换股债券。半年后，碧桂园便用这笔钱中的8900万美元赎回了部分债券。
对类似举动，香港一投行资深人士向本报透露，一旦房企执意借新还旧，为确保发债成功，通常得提高利率或缩短贷款期限，引进提前赎回权等手段。
该人士称，频繁海外发债，令房企负债率不断升高。2011年中报显示，碧桂园可换股债券负债部分约为人民币85亿，优先票据约人民币14.6亿，合计近百亿，其净负债率由2010年底的48.4%上升至约66.5%。
但这一“借新还旧”的游戏，到了2011年下半年难以为继，“以往高负债储地运转的模式不再受宠。”一总部位于深圳的央企地产商内部人士坦言，2011年下半年，因受严厉宏观调控影响，国际资本市场对内地房企预期逆转，除华润置地外，内地房企再无一例海外发债案例。
标普分析师符蓓向本报指出，过往几年，房地产商高频率发债，而目前债务到期时间过于集中在短短几个月内，因此将面临重大的再融资及流动性风险。
“如果房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日之时，仍无法发挥支持作用，则部分发债人将出现财务困难。”符直言。
标普近期列出的财务危机名单中，便包括合生创展、绿城中国、上海证大等房企。
“房企海外融资2012年也难以解冻。”陈劲松对本报称，而就目前房企唯一的现金回笼途径销售来说，2012年上半年也看不到大幅改善的可能。
2012:降价熨平高息债？
循环债救急途径掐断，房企到期债务、利息将如何处置？
摩根大通有关人士对本报表示，在内地信贷紧缩情况下，合生创展或需要转向较昂贵的短期借贷，但这对于其本已脆弱的资金链非常不利。
另一方面，债权人也会向房企施压。“高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人，有可能要求提前赎回债券。”前述投行人士分析，一旦进行破产清算，高息票据往往列在银行贷款等各项债务之后，难以获得清偿。即使债券持有人的利益能够得到保障，清算程序也要拖得很久，还不如让房企提前赎回债券，拿一笔钱“走人”。