任泽平：房地产时代已结束 怎么刺激都没用
稍微展开一下我们的看法，所谓的宏观形势无非是两个，一个是我们所处的大的时代背景。二是我们的经济形式。我最近一年提出一个“转型宏观”的概念，最近发生很多新的变化，无论是在经济还是在我们研判资本市场的时候，我们发现传统的逻辑框架、周期的宏观，以及投资时钟的逻辑都失效了，没有人观察中国的周期，如果中国有周期，就是经济一路向下。大家说，很多逻辑都失效了。
我认为不是失效了，而是有很多新的情况发生了变化，需要投资者、需要经济学家、分析师及早做出调整。比如说，从去年到现在，A股市场有很多新的变化需要投资者去留意。一是共识的快速达成，自媒体的时代。二是行情挤压式的发展。三是资本账户的开放。四是新兴的交易工具层出不穷，五是带杠杆。所有的一切都需要我们积极应对。我想讲一下，经济层面我们所需要看到的经济变化。
这张图是我2009年到国务院发展研究中心服务的时候，当时导布置的一个研究任务，中国有没有可能跨越中等收入陷阱。课题组当时研究出来一个很重要的发现，中国未来增长要阶段转换。所有追赶的经济体，不可能永远的高增长下去。
我们可以看到，德国、日本、南韩、中国台湾，分别在60、70、80、90年代增速换挡，驱动力基本类似。再看中国，浅蓝色的线是中国。我们正处在一个增速换档的时点，高增长的时代已经一去不复返了。中国未来如果做得好，我们未来20年有一个新的中速增长平台。做得不好，就会像拉美一样掉下去。这是中国未来的两种前途。
我们再来看，增速换挡的两个典型事实，在中国这几年快速的出现。中国过去为什么高增长?核心是人和制度。我们通过改革开放，我们建立一个好的制度，释放了我们13亿人创造财富的活力。
我们国运好，过去30年，在邓、朱时代，我们启动了两轮改革，目前我们正在重启第三轮改革。大家记得1978年中国的城镇化率18.3%，当时号称10亿人口8亿农民，当时农村有大量廉价劳动力，蓄水池。我们发展现代工业的过程中，我们把农民变成产业工人，只需要给农民工生存工资就够了。
右侧的图中给我们看到，过去二三十年，中国的农民工工资基本不涨。过去高增长的原因，就是因为我们有大量廉价劳动力。1962到1976年是中国的主流人群，是中国人口出生高峰。这个主流人群决定了过去整个中国经济增长的特点，以及我们的结构特点。1962到1976年，人口出生高峰之后，随后我们出现了人口断崖，因为计划生育。现在中国的主流人群是38岁到53岁，中国还有最后7年的机会窗口期，从要素驱动向创新驱动的转变。
如果我们做成了，中国将创造第二个奇迹，会比前面第一个奇迹还要大，我们将成为世界第一大经济体。13.7亿的一个国家，跻身发达国家的俱乐部。但如果我们做不成，坦率的告诉各位，7年后我们将出现人口断崖，下场会很惨。
03、08年，刘易斯的两个拐点出现。2012年劳动年龄人口数量逐年减少。我们的出口，从过去20%的增长，降到现在的个位数。
第二个中国增速换档的典型事实，来自于房地产长周期拐点的出现。房地产，实际上也是人口周期。20到50岁的人买房子，20到35岁首次置业，35到50岁改善性置业。过去我们为什么不断的调整房地产市场，但中国的房价一路上涨?因为买房人群在不断的增加，这是基本供求决定的。未来是什么?2014年中国的置业人群开始出现净减少。
未来，你怎么刺激房地产这个时代都结束了。所以，我们可以看到，从2014年，房地产投资由过去20%的增长降到现在的0增长。现在最需要研究的就是人口周期拐点出现后的房地产是什么样的特点。我问大家一个问题，人，继续向大城市迁移?还是回归中小城镇?是的，向大城镇迁移。
我们做了10多个经济体的研究，这张图告诉我们，人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。无论是美国、日本还是其它经济体都是一样的。有才华的年轻人，财富净值人士，将天然选择到大城市当中，因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有大城市，才可以为财富净值人士提供优质的公共资源。
所以说，人继续往大城市当中去。所以，我们可以看到，当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。
去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。一线和核心二线只有10多个，三四线有几百个，它们占房地产投资的80%。三四线城市持续去库存，我们再怎么刺激房地产都不可能回到依赖房地产稳增长的时代。如果说你把三四线没有人的城市的房地产都能刺激起来，你要放多少水啊?不一定是好事。
去年，我为大牛市贴标签的时候，有一篇文章叫“当前中国经济与资本市场类似96到01年：改革牛”。
那是市场上首次提出改革牛，92到96年中国经济快速下滑，97到10年中国经济七上八下，但是这段期间A股出现两轮牛市，都是分母驱动的。虽然经济增长没有任何的表现，但是我们的政策、经济结构发生了剧变。1.4万亿剥离、国企抓大放小、商品房改革、加入WTO，都是那时候做出来的，开启了黄金十年。中国这一波调整，从2010年到现在，GDP增速从12%到现在的6.9%，降了一半。
未来，中国经济已经非常接近中长期的底部了，但是想要起来是很难的。想起来，必须要有通过改革的放活，新兴产业的崛起，这需要一个过程。中国未来可能会有一个L型的走势，至少三到五年。
这个过程中，我们的政策和经济结构需要做出积极的应对。坦率的告诉各位，我比一般人对中国经济转型成功抱有更大的信心，中国和拉美不一样，拉美的经济体号称也是“金砖国家”，但实际上就是卖资源的。拉美的GDP，很多到了负增长，但是中国还有5%-7%的增长，我们有庞大的工人队伍和企业家队伍、企业家精神，而且我们采取的是出口导向型的战略，我们的企业一开始就是全球竞争的。
这个关键的时点，只要我们的战略和改革不要犯方向性的错误，我认为中国转型成功将是大概率事件。我们可以看到，转型成功的这几个经济体，日本、南韩、中国台湾、新加坡、中国香港都在我们的周边。